Los bancos acostumbran enviar a sus clientes ofertas de refinanciamiento de hipotecas con tasas de interés más bajas que la original, sin embargo ¿hasta qué punto es conveniente refinanciar una casa en estos tiempos?
Es necesario realizar un análisis sustentado con los pros y los contras sobre refinanciar una casa y su deuda, y además comparar ambos escenarios tomando en cuenta todos los factores involucrados.
Para ello debemos partir desde los dos tipos de refinanciamiento que existen: refinanciamiento regular y el denominado “cash out refi” que es el comúnmente usado por los inversionistas para recibir dinero en efectivo a cambio del valor de la hipoteca en cuestión.
Refinanciamiento regular de la hipoteca
En estos casos el banco le ofrece al cliente refinanciar una casa bajo el concepto de hipoteca con una tasa de interés mucho más atractiva de la que disponen actualmente. Por ejemplo el caso de una persona que compró su casa por US$200,000, pagó su down payment y aun debe por ahí unos US$150,000 con una tasa del 6%.
En ese caso el banco dispone de una oferta en donde te pueden ayudar a refinanciar esta misma cantidad de US$150,000, pero en vez de cobrarte una tasa del 6%, ahora te están dando una tasa, vamos a decir del 3%. De eso se trata la forma regular de refinanciar una casa que todos conocen.
¿Qué significa el “cash out refi”?
Frecuentemente utilizado por los inversionistas en bienes raíces, el cash out refi se trata de una hipoteca en la cual se pagó un “down payment” más elevado llegando a un capital cercano al 50% de la deuda total, en ese caso el banco plantea la opción de hipotecar ese dinero que ya pagaste y que puedes invertir en otras propiedades para ser pagado a largo plazo.
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Para explicarlo, tomemos como ejemplo la misma cifra anterior de la casa de US$200,0000 y luego de pagar agresivamente la hipoteca, sumado a la cuota inicial lograste acumular un equity o capital de US$100,0000, en esa posición puedes solicitar refinanciar una casa, donde hipotecas ese capital que ya es tuyo, y el banco, a cambio de eso, te va a dar US$100,000 en efectivo y tú le repagas esos US$100,000 de forma paulatina al banco.
Una vez planteados estos dos tipos de formas de refinanciar una casa, debes analizar cuál es el que más te conviene y por que.
Debes tomar en cuenta que a la hora de iniciar el proceso para refinanciar una casa, debes comenzar los trámites desde cero como si se tratase de una nueva: el banco realizará un nuevo un avalúo, solicitaran el reporte de crédito, te van a pedir copias de tus impuestos por los últimos dos años. Todo depende del banco. Ellos toman esos US$100,000 y le pagan al banco anterior la deuda, de tal manera que ya tú no tienes que lidiar con este banco más nunca. Ahora la relación que tú acabas de construir, va a ser con el banco nuevo que te está ofreciendo la tasa de intereses más baja.
Debes considerar los gastos del proceso de refinanciar una casa
Para llevar a cabo el proceso de refinanciar una casa deberás tener muy presentes los gastos que esto conlleva, considerando tienes que pagar los famosísimos closing cost que incluyen el avalúo o el appraisal, como se conoce en Estados Unidos, además del reporte crediticio, porque eso es algo que tambien deberan cancelar. También hay que pagarle al abogado, la agencia de títulos.
La pregunta es si vale la pena en realidad pagar todo esto que en promedio es un 3% al 5% de la deuda que todavía debes.
En algunas oportunidades los bancos optan por cobrar por separado y en otras optan por incluir toda esta deuda dentro de la hipoteca y el cliente la va pagando poco a poco con intereses. El punto es que deben estar conscientes que este monto está incluido.
¿Cuándo te conviene y cuándo no te conviene refinanciar una casa?
Cuando estás comenzando a cancelar tu hipoteca y aun debes una gran cantidad de dinero, digamos US$150,000 del valor total de la propiedad US$200,000 y te ofrecen una tasa de interés baja de 3%, no lo deberías pensar dos veces y tomarla porque a largo plazo estarías ahorrando muchísimo dinero.
Por el contrario, en una situación diferente, tienes esta misma casa, pero en vez de deber US$150,000, ahora nada más debes US$20,000 de la deuda. Cuando debes
tan poco dinero relativamente, esto es algo que fácilmente lo puedes pagar con una tarjeta de crédito al 0%.
En conclusión, cuando nada más debes un monto de 20% del total de tu hipoteca, no vale la pena pasar por un proceso tan invasivo, porque lidiar con esto, no es fácil. Cada banco se está tomando en promedio desde unos 90 hasta 120 días para aprobar un refinanciamiento porque todo el mundo los está solicitando debido a las tasas de interés relativamente bajas.
Si estás por refinanciar una casa, debes saber la razón por la cual te conviene pagar tu hipoteca más rápido.
