A la hora de comprar una propiedad en los Estados Unidos debes cancelar lo que se conoce como “costos de cierre“, en muchas oportunidades los bancos ofrecen incluir estos costos adicionales dentro del crédito hipotecario pero ¿es bueno hacerlo?.
Cuando compras una casa en Estados Unidos lo primero que debes cancelar es el famoso “down payment“, o como se le conoce en muchos países de América Latina, la “inicial“ para comenzar el proceso de compra, de igual forma debes cancelar los costos de cierre que equivalen a un costo entre 3% y 5% del valor total de la propiedad.
Muchos inversionistas de bienes raíces se preguntan cuál es la mejor opción en este sentido, si incluir los costos de cierre en el crédito hipotecario o pagarlo directamente por separado. En el siguiente artículo desglosamos los pros y contras de ambos escenarios.
¿Estás comprando una casa para vivir o para invertir?
Es la primera interrogante que debes responder a la hora de decidir si incluir o no los costos de cierre a tu hipoteca bancaria. Si estás comprando la propiedad como negocio para invertir, entonces te conviene incluir estos costos en la hipoteca e irlos pagando a largo plazo, de esa manera puedes deducir los intereses de tus ganancias gracias al Código Fiscal de Estados Unidos.
El Código Fiscal de Estados Unidos dice que cuando tú manejas tu portafolio inmobiliario como si fuese un negocio y sigues todos los pasos que implementaría un negocio, puedes disfrutar de aquellos beneficios.
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Para ejemplificar, supongamos que generas por concepto de renta unos $20.000 y en intereses tú pagas $8.000. Estos $8.000 incluye la hipoteca y puede incluir los intereses de los costos de cierre. Cuando tú deduces o descuentas esos $8.000, terminas con $12.000 de ganancia y ese ingreso es avalado por El Código Fiscal de Estados Unidos como explicamos anteriormente.
Es decir, que en vez de pagar impuestos por encima de los $20.000, a ti te conviene deducir todas esas tasas de intereses, de tal manera que tú solamente terminas pagando impuestos en base a los $12.000. En este caso sí te conviene incluir los gastos o los costos de cierre dentro de esa hipoteca, porque es algo que a la larga vas a lograr utilizar como una especie de deducción para minimizar tus impuestos todos los años.
Si es una vivienda personal, no incluyas los costos de cierre en tu hipoteca
Por el contrario, si se trata de la compra de una propiedad donde piensas vivir con tu familia y no se trata de un negocio de inversión, no te conviene añadir a tu deuda de hipoteca los costos de cierre de esta vivienda.
Y la gran diferencia consiste en que cuando compras una propiedad o varias propiedades para invertir, ¿quién está pagando por tu hipoteca y por tus intereses? Tu inquilino, porque es una inversión, a diferencia de una persona que adquiere una vivienda personal que terminaría pagando intereses amortizados en la hipoteca muy superiores al precio total de la casa y a los costos de cierre originales.
Si tienes otras dudas sobre tu crédito hipotecario, tenemos un artículo para que sepas por qué te conviene pagar tu hipoteca más rápido.
¿Qué son los intereses amortizados?
Como futuro propietario de una vivienda familiar tu principal interés es pagar el monto más pequeño posible porque de otra forma deberás pagar los intereses amortizados donde terminas cancelando tres veces más del valor de los costos de cierre.
Una hipoteca contiene intereses amortizados, la cual quiere decir que la gran parte de los intereses los vas a pagar al principio de la hipoteca. Por ejemplo, si la letra hipotecaria o los pagos mensuales de tu hipoteca son $1.000 al mes, eso quiere decir que al menos $900 se te va en intereses y nada más $100 se te va a la reducción de la deuda. No te conviene tener esos costos de cierre en tu crédito de hipoteca, porque estás pagando muchísimo en intereses.
Si cuentas con la liquidez necesaria para cancelar estos costos de cierre, la mejor opción es pagarlos y no añadirlos a la hipoteca con la excepción de los inversionistas por las razones explicadas al inicio del texto.
En caso de no contar con la liquidez necesaria para cancelar los costos de cierre, puedes utilizar la opción de las tarjetas de crédito al 0% de interés que te permiten devolver el dinero prestado sin intereses excesivos que lamentar a mediano o corto plazo.
