Muchos inversores inmobiliarios tienen la incertidumbre, cuando van a adquirir una determinada propiedad, sobre si es mejor comprar casa con inquilinos, o completamente desocupada y buscar sus quien la rente por cuenta propia, ¿cuáles son las ventajas y desventajas de cada uno de los dos escenarios?
Puedes encontrar la propiedad o el complejo residencial de tus sueños pero el vendedor lo ofrece con inquilinos, ese es el gran condicional, ¿qué hacer ante esta situación? ¿Hasta qué punto te conviene comprar casa con inquilinos?
Entre las ventajas de recibir la propiedad con inquilinos, es que percibes ingresos de inmediato, además son personas que ya conocen las viviendas y no debes hacer gastos en remodelaciones. A groso modo son tres factores que inclinan la balanza a favor de los inquilinos heredados.
Ventaja: No es necesario hacer renovaciones
Es probable que el inquilino que se encuentra viviendo en la propiedad que adquiriste o piensas adquirir se sienta cómodo en ese lugar, no está demandando nada porque tiene años viviendo en esa casa o apartamento. De esa manera recibes ingresos inmediatamente y te ahorras el dinero, el tiempo, o el dolor de cabeza de tener que lidiar con una renovación por más pequeña que sea.
Una renovación, así sea cosmética, puede llegar a costar desde cientos de dólares hasta incluso miles de dólares, ahorrarte esa cantidad ahora que asumes una hipoteca es un punto a tu favor. Allí es donde radica el beneficio de invertir en una propiedad que ya viene con inquilinos incluidos.
Desventaja: “Market rent” o precio de mercado
Otra de las desventajas de comprar casa con inquilinos es que no están pagando el precio de mercado que es el precio según el cual se cotizan inmuebles en una zona y tiempo determinado.
Vamos a decir, por ejemplo, que las rentas promedio en la zona donde tú estás invirtiendo están en $1.500, pero esa persona o esta familia que ya está residenciada ahí está pagando solo $1.200 porque tienen un contrato antiguo que aún no vence y no puedes actualizar.
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Posible desventaja: es un mal inquilino
Puede que una de las razones por las cuáles el propietario está vendiendo ese inmueble es debido a un mal inquilino que le está dando muchos dolores de cabeza y no haya cómo deshacerse de él. En ese caso, heredas un gran problema al comprar casa con inquilinos de ese tipo, que en muchos de los casos no pagan la renta o lo hacen en forma tardía.
Si tienes la duda sobre comprar casa con inquilinos, debes responder dos interrogantes claves:
- ¿Prefieres sacrificar un buen inquilino que siempre te paga a tiempo y ganar un poquito menos?
- ¿O prefieres tener una persona que pueda pagar más, pero que a lo mejor puede ser un dolor de cabeza?.
Eso es algo que no lo vas a saber hasta que te toque lidiar con esa persona. Este es uno de los tantos dilemas con los que muchas personas tienen que lidiar y para ello no existe una solución a prueba de balas, porque es una especie de lotería.
Acorde con las leyes un administrador de propiedades debe comunicarle a los inquilinos cuando el propietario piensa vender ese conjunto residencial o inmueble para que sea el inquilino quien determine si decide quedarse o buscar otro lugar donde vivir.
Asimismo, debe aclararle que desconoce si los nuevos propietarios van a mantener o no el precio de la renta, con esta información el inquilino decide si esperar la medida formal o buscar otra vivienda con características similares a donde reside actualmente.
Si decides comprar casa con inquilinos, puedes pedirle al administrador que realice un análisis comparable de las rentas de la zona para comprobar si el precio de renta es justo, o debe ser actualizado.
En el caso que tu futuro inquilino esté pagando menos que el promedio de la zona, deberás sentarte a negociar junto con él y el administrador de propiedades buscando una solución donde todos terminen satisfechos.
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En caso de querer irse por la imposibilidad de pagar más en concepto de renta, el inquilino deberá notificar al propietario con 90 días de anticipación, esto varía según las leyes de cada estado.
Si vas a comprar casa con inquilinos, asegúrate de:
Presentar un plan de pago
Si quieres mantener al inquilino porque sabes por referencias que es una persona responsable y puntual con el pago de su renta, puedes presentar un plan de pago aceptable de tal forma que ninguno de los dos pierda en el proceso.
Por ejemplo si la renta promedio es de $1.200 y tu inquilino solo paga $900, en vez de hacerle el incremento de la renta de “la noche a la mañana”, se podría hacer por partes.
Por ejemplo: $100 este mes, $100 el mes siguiente, $100 el mes siguiente para ir complementando los $1.200 y luego del mes seis en adelante, subir la renta completamente a los $1.200 para que la renta esté acorde con lo que demanda el mercado.
Solicitar los “rent rolls”
Los “rent rolls” son las facturaciones de todos los gastos operativos, las entradas de las rentas, los gastos en reparaciones, si se dañó un bombillo, se dañó la manilla de la puerta, pintar una pared, entre otros.
Todo eso se encuentra en ese famosísimo “rent roll” o los statements, también conocidos como “rent statements”, un reporte de pago que te va a ayudar a tomar la decisión correcta sobre si comprar casa con inquilinos, o no.
En esos rent statements van a poder apreciar los “late fees”. Eso es una indicación para ustedes saber, “Este inquilino en particular nunca está pagando a tiempo”. Si no quieres lidiar con eso, entonces es un buen momento para simplemente anunciar una posible salida.
Antes de comprar casa con inquilinos, o sin ellos, es muy importante asesorarte con un abogado inmobiliario que te ayude a respetar las leyes del estado donde te encuentres, además de trabajar muy de cerca con los administradores de propiedades, que son quienes conocen a la perfección no sólo cómo funciona un determinado inmueble, sino también conocen a tus futuros inquilinos y pueden darte referencias acertadas para que decidas qué es lo que más te conviene.
Si estás comprando una casa por primera vez, y tienes otras dudas sobre cómo llevar a cabo el proceso de compra, tenemos un artículo en el que te damos consejos muy valiosos.
