A la hora de comprar una propiedad en Estados Unidos tienes la opción de pagar el 20% de la inicial de la misma o como se le conoce en este país, el “down payment” y quedar pagando en cuotas mensuales el resto del valor del inmueble a través de una hipoteca, pero ¿hasta qué punto esto es conveniente? Es lo que analizaremos a continuación.
Si estás en el proceso de comprar una casa o ya diste el paso y compraste una, este artículo es para ti porque explicaremos los pro y los contra del “down payment”. De cualquier modo debes tener presente que hay ciertos tipos de bancos que no piden el 20%, hay bancos que simplemente te solicitan el 5% de down payment, hay otros que te piden el 10% de down payment del valor total de la casa.
Por un lado si te animas a ir por la opción de pagar el 20% de inicial o “down payment”, acumulas más equidad, patrimonio o capital, dependiendo del país en donde te encuentres, pero por otra parte, al no cancelar la inicial, te ahorras pagar el famosísimo Private Mortgage Insurance (PMI) o PMI.
¿Qué es el Private Mortgage Insurance? – Down Payment
Es el seguro que pagas para cubrir la hipoteca, para cubrir del uno al 19% de la inicial que tú no estás pagando, si es que decides ir por una hipoteca que es del menos del 20%. Si tienes una hipoteca donde simplemente pagaste el 20% en adelante, el banco no te lo va a exigir, pero si pagas cualquier cantidad menor a eso, te lo exigen.
El malentendido que tienen muchas personas es que cuando pagan 20% como inicial para comprar una casa, es que ellos en realidad no están pagando el 20%, más bien están pagando más de ese 20%, tal cual lo explica Robert Kiyosaki, autor de Padre Rico, Padre Pobre.
Para que puedan entender como funciona esta máxima de la economía, primero deben aprender a leer el “pay stub” o recibo de pago de tu trabajo, para que tengan una idea de lo que les descuentan en términos de dinero antes de que reciban el pago final, así sea, depositado en la cuenta bancaria o por medio de un cheque.
En Estados Unidos también se le denomina “earnings statement” al recibo de pago donde se especifican los diferentes descuentos que se le hacen a una persona por el pago de sus servicios. En la columna donde dice “withholdings or deductions” es donde se podrá apreciar la cantidad de impuestos o la cantidad de taxes, como le dicen en Estados Unidos, que le cobran a un trabajador.
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Dependiendo de la ciudad o el estado en donde viven, existen impuestos estatales, impuestos federales, incluso impuestos de la ciudad, adicionalmente se debe pagar por social security, otros tienen que pagar por Medicare, entre otras deducciones.
Para ejemplificar, supongamos que una persona trabajó 87.60 horas durante el mes y obtuvo en sus ingresos un total bruto de $2.307,69. Sus deducciones serian las siguientes:
- $281 – Impuestos federales
- $33.46 – Impuestos de la ciudad
- $96.92 – Medicare
Este monto restado a los $2.307 da un total de $1.808,08, este es el salario que percibe finalmente el trabajador luego de la deducción de impuestos. Esto significa que esa persona paga en promedio 22% de su salario en impuestos. Ahora, eso puede cambiar dependiendo de la cantidad de dinero que produce cada persona o cada familia.
Viendo el ejemplo desde una perspectiva anual y tomando como referencia a una persona soltera o “single” que gana $50.000 en Estados Unidos y paga 22% en impuestos, eso quiere decir que, en promedio termina pagando en impuestos unos $11.000 al año.
¿Por qué explicamos a detalle el “pay stub”? Si continuamos con el mismo ejemplo de la persona que paga $11.000 en impuestos al año y decide comprar una casa valorada en $100.000, pagando el 20% de “down payment”, en realidad no estaría pagando $20.000 sino $31.000 si sumamos el monto que paga en impuestos al año.
Como esa persona utiliza dinero que es después de los impuestos, lo que le denominan en Estados Unidos “money after taxes”, eso quiere decir que, en realidad lo que está pagando es $31.000 para el famosísimo down payment de esta casa hipotética.
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¿Tengo escapatoria? En realidad no, todo el mundo debe pagar impuestos en Estados Unidos.
Other’s people money (OPM) para el Down Payment
¿Cuál sería la manera más eficiente para invertir sin tener que sentir que en realidad estás pagando de más? Robert Kiyosaki habla muchísimo del concepto de Other’s people money, el famosísimo concepto de OPM que no es otra cosa que las tarjetas de crédito, además del “cash out Refi” y también estamos hablando del HELOC (Home equity line of credit), en este caso estas invirtiendo con el dinero de otras personas y no con el tuyo propio.
Las tarjetas de crédito es dinero que te da el banco, el HELOC así estés utilizando tu propiedad como equity, como equidad, como capital, como patrimonio, el dinero que tú recibes sigue siendo dinero del banco, la cual es dinero de otras personas. El cash out Refi lo mismo, estás utilizando una propiedad tuya para obtener efectivo a cambio, pero sigue siendo el efectivo del banco.
¿Por qué el efectivo del banco en realidad no es del banco? Porque el banco utiliza dinero de otras personas, utiliza el dinero de las personas que van y abren su cuenta de ahorro, dejan el dinero ahí en la caja de ellos y ellos toman ese dinero y se los prestan a personas como tú que se dedican a las inversiones y a cambio cobran un porcentaje de intereses.
Digamos que utilizas las tarjetas de crédito, el cash out o el HELOC, cualquiera de las tres fuentes de dinero para pagar el down payment de esa propiedad y le pides al banco que te de una hipoteca por el restante 80%, la cual es 80.000, y así completas los $100.000.
En este caso sigues utilizando el dinero de otras personas u “Other’s people money” para pagar la deuda restante, aún si es dinero después de impuestos porque estas utilizando el dinero proveniente de la renta de tus inquilinos.
No es tu propio dinero sino que es dinero de otras personas que te están ayudando a salir de estas deudas, expandirte, manejarte bien y todo lo único que tienes que hacer es ser disciplinado.
No olvides que el dinero persigue donde existe la oportunidad de crear más dinero, tú capacidad de poder manejar este dinero de una manera efectiva podrá ayudarte a crecer financieramente y al mismo tiempo expandir tu portafolio de bienes raíces.
