¿Pagar la hipoteca puede ser más rápido si utilizas tu casa? La respuesta es sí y está relacionada con el velocity banking, que tiene que ver con cómo apurar los pagos de tu hipoteca para ayudarte a disminuir esa deuda que tienes de una forma más acelerada.
Para esto, emplearemos el HELOC, que será tu gran aliado en esta oportunidad. El HELOC es el Home Equity Line Of Credit.
En principio, es necesario saber cómo está compuesto el pago de tu hipoteca: En primer lugar, está lo que llaman el principal o principal más intereses. En segundo lugar, están los taxes, que son los impuestos plus insurance, que es el seguro de cada uno.
El Escrow – Pagar la Hipoteca más rápido
Consiste en utilizar el dinero con el que normalmente pagarías el escrow para reinvertirlo en el principal. De esta forma, disminuyes la deuda principal y, por ende, los intereses que te cobran por encima de ese principal son cada vez más bajos. La finalidad es, y será siempre, reducir la deuda actual.
¿Cómo funciona el HELOC?
Suponte que tienes una casa comprada en Estados Unidos, que costaba $100.000. De esta cantidad, decides pagar 20% de down payment y ese porcentaje te da el equivalente a $20.000. Esto quiere decir que terminaste financiando o el banco terminó dándote una hipoteca por $80.000.
Entonces, tú solo continuaste tus pagos como normalmente lo hacías y con el paso del tiempo quisiste utilizar el HELOC.
Sin embargo, ahora tu propiedad no cuesta 100.000 dólares, sino 150.000 dólares.
Esto quiere decir que tu patrimonio, capital o equidad dependiendo de qué país vengas aumentó gracias al incremento de esa propiedad en el mercado.
Si restas $150.000 menos $100.000, resulta que tu casa aumentó $50.000, que ahora vienen siendo parte de tu capital.
Ahora, como pusiste un down payment de $20.000, quiere decir que esta cantidad también es parte de tu capital.
Con el pasar de los años, te fuiste poniendo más disciplinado y pagaste dinero de más para esa hipoteca, logrando reducir tu deuda a $70.000. En otras palabras, fue una reducción de $10.000.
En ese sentido, el equity total, o la equidad, la capital que acumulaste en Estados Unidos es de $80.000. Dependiendo de tu banco se te otorgará un porcentaje de préstamo. Puede ser “80 LTV” o “70 LTV”, que significa Loan to Value. Prácticamente, significa el porcentaje que te van a prestar de esa equidad que tienes. Entonces, 80 LTV significa que te van a prestar 80% de este valor; 70 LTV significa que te van a prestar 70% de este valor.
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Continuamos con el ejemplo: El HELOC que te dieron fue de 80 LTV. Por ser 80 LTV te dieron un HELOC por un total de $64.000.
La teoría dice que tú vas a agarrar estos $64.000 y lo vas a poner hacia el principal, que son 70.000 dólares porque le habías bajado la deuda. Primero, sacaste la hipoteca por $80.000, pagaste $10.000, y debes $70.000.
Tienes una deuda de $70.000 y si le restas los $64.000 quiere decir que, ahora, nada más debes $6.000 de la hipoteca.
Recordatorio para pagar la hipoteca
Siempre debes hacerte cargo de tus deudas, por muy pequeñas o grandes que sean. Los bancos no están para hacer caridad. Están para ganar dinero y, evidentemente, tendrás que repasar la deuda al banco. Si no quieres esto, ponte a jugar la lotería.
Para las personas que son serias, responsables y entienden la estrategia, se te explicará cómo pagar esta deuda sin sentir que te ahogas en ella.
La estrategia de Clayton y Natali Morris
En este libro puedes encontrar la estrategia de la cual te estamos hablando en este episodio.
Regla número uno: Debes ser disciplinado para pagar la deuda del HELOC. Si no piensas que esto es algo que puedas hacer o manejar, lo más recomendable es que no lo hagas. Hay otras opciones como, por ejemplo, la tarjeta de crédito o el escrow.
Regla número dos: Aplicar el direct deposit para el HELOC. Esto consiste en la práctica del depósito de tu salario, que hace la compañía para la que trabajas, directamente a tu cuenta bancaria. Si no te depositan directamente en tu banco, no es el fin del mundo. Simplemente, agarra el cheque que te están dando y lo depositas directamente a la cuenta de HELOC. Este tiene que funcionar como una cuenta corriente o un checking account.
Entonces, digamos que tienes el famoso mortgage y el HELOC. Las hipotecas son amortizadas. Esto quiere decir que si tu pago de hipoteca es de $2.000, nada más $100 de eso se irá a tu principal. O sea, $100 únicamente va para la reducción de tus deudas y 1.900 dólares van para los intereses.
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Durante los primeros 15 años, asumiendo que tienes que pagar la hipoteca por 30 años, gran parte de lo que pagas para esa hipoteca se va para los intereses y muy poco para tu principal. Esto quiere decir que pasarán muchos años, así como gastarás mucho dinero en intereses hasta que puedas considerar pagar esa hipoteca.
Por tal motivo, esta estrategia es muy válida y útil de aplicar, pues el HELOC funciona como una tarjeta de crédito. Los intereses que te cobran son simples intereses. Es decir, intereses sencillos divididos por igual durante el período que la debes ese HELOC.
En otras palabras, si tienes una deuda de $64.000 en ese HELOC, esa cantidad se va a dividir en 120, asumiendo que tienes un HELOC de 10 años.
Otra cosa que no sabías acerca del HELOC es que la mayoría de ellos, los primeros pagos, son los que le llaman interest only. Eso quiere decir que los pagos que le vas a estar haciendo a ese HELOC van a ser única y exclusivamente intereses.
Lo que dice la estrategia es que tú sacas un HELOC de $64.000, al pagar la hipoteca, te sobran nada más $6.000 de la deuda. La manera cómo tú vas a pagar este HELOC es agarrar todo tu ingreso y depositarlo, directamente, a esta cuenta de checking account del mismo HELOC. O puedes depositar el cheque tú mismo a esta cuenta, o decirle a tu compañía que mande el dinero por medio de direct deposit a esta cuenta.
¿Qué sucede? Tu pago mensual de HELOC es, ahora, de $500; pero imagina que al mes recibes $3.000. Esta cantidad está siendo observada o el banco la ve como un pago porque le estás diciendo a tu compañía que deposite directamente ese dinero en el HELOC. Entonces, ese dinero pagará intereses de $500. Ahora sobrarán $2.500, que será utilizado para disminuir la deuda de $64.000.
A medida que vas cobrando todos los meses, ese salario va directamente para direct deposit o a esa cuenta de checking. La deuda del HELOC va bajando progresivamente con el pasar del tiempo y nunca te vas a atrasar con uno de sus pagos, pues tu compañía está mandando ese dinero o tú como persona estás depositando ese cheque a la cuenta.
¿Y qué pasa al pagar la hipoteca?
Como ahora solo debes $6.000 en hipoteca, ese monto mensual debe ser súper bajo. Suponte que sea de $300. Deberás pagar esa cantidad todos los meses hasta finiquitar tal deuda.
Lo que vas a hacer, ya que esta cuenta de HELOC funciona como una cuenta corriente, como checking account, tomarás este HELOC y vas a pagar lo que tienes que pagar del mortgage. De esta manera, evitarás atrasarte con el pago.
Por otra parte, puedes pagar el restante de los servicios con las tarjetas de crédito al 0%APR y si es posible consigue una que también te de puntos. ¡Para algo están!
Atados a la Reserva Federal
Hay que tomar en cuenta que los intereses siempre van a ser variables. Estos dependen de la Reserva Federal.
Lo mismo sucede con las tarjetas de crédito. Tú puedes tener una tasa fija a cierto rango, hoy en día. Si la Reserva Federal decide aumentar o disminuir las tasas de intereses, la tasa de intereses de tu tarjeta puede subir o bajar y lo mismo se aplica para un HELOC.
Si por alguna razón la tasa de intereses sube en tu HELOC, simplemente busca un banco nuevo que esté dispuesto a darte una mejor oferta.
Lo único que no cambiaría es al pagar la hipoteca fija de 30 años. Esto hace que todo eso se mantenga fijo, pero, de resto, todos los productos bancarios van a cambiar dependiendo de cómo se mueva el mercado.
