Cuando hablamos de préstamo hipotecario, hay mucha variedad en el mercado, pero por el momento nos vamos a enfocar en estas cuatro.
VA Loans
El primero es VA Loans, VA significa un tipo de préstamo hipotecario para la gente que son veteranos. Típicamente, para este tipo de préstamos se necesitaría entre cero a un 5% de down payment o de inicial y vas a necesitar un crédito de 620.
Lo que le dice la FHA (Federal Housing Administration), ellos exigen un tres a 3,5 de down payment o de inicial para la compra de una casa y los requerimientos son un poquito más bajos en términos de tu crédito, necesitarías un crédito de unos 580. Las personas a veces tienden a confundir el FHA con el First-Time Home Buyer o aquel tipo de préstamo que se requiere menos del 5%.
Por supuesto, está el típico préstamos residencial, el tradicional, el que necesitarías por ahí un 20% y un crédito de 620.
El comercial, que si tienes suerte, exigirán un 25%, a veces exigen un poquitico más, pero si tienes suerte y buscas lo suficiente, a lo mejor podrás conseguir un prestamista, un banco que esté dispuesto a financiarte o un préstamo comercial por un 25%.
Para tú calificar por un VA Loans, obviamente, uno, tienes que ser un veterano y dos, tienes que vivir en la casa. Tiene que ser usada para lo que le dicen, tu residencia primordial o tu hogar.
Si lo que tú tenías pensado era simplemente comprar una propiedad, rentarlo y listo, eso no va a funcionar. Tienes que vivir en esa estructura, en ese hogar, en esa casa. Prácticamente, lo que yo le recomiendo a la gente es que si tiene la capacidad o la habilidad de calificar para este tipo de préstamos que es muy bueno, porque no necesitas preocuparte en recuperar o tratar de ir reuniendo la inicial, lo que deberían buscar sería una casa de una a cuatro familias, que todavía cae dentro de la categoría de casas residenciales.
Si consigues una casa de una o cuatro familias, simplemente te puedes quedar viviendo en una tranquilamente y rentas el resto de los tres, con la esperanza de que simplemente entre la renta, te ayudaría a cubrir un poco el pago o todo, o hasta más de tu hipoteca, por medio de un VA Loan.
Me gustaría hacer un énfasis en el 0% y en el 5%. Está muy bien que tú puedas comprar con un 0% de inicial. La cuestión está en que vas a tener que pagar un tipo de fées, como se dice en inglés, vas a tener que cubrir un pago extra que simplemente se puede evitar, si pagas el 5% de inicial. Si tú compras una casa por unos $100.000 y tú decidiste no poner nada de inicial, pagas tu hipoteca normal, pagas tu seguro de la casa que es lo que te exige el banco, también vas a tener que pagar un cobro extra, para asegurar el 5% que no pusiste.
En cambio, si tú decides pagar el 5%, no tienes que pagar ese costo. Para mí, yo preferiría, si es posible, ponerle el 5%, porque lo crean o no, ese costo por un período de 30 años se va a acumular muchísimo. Pónganle un ejemplo que van a poner un costo adicional de $100, le van a agregar $100 a la hipoteca, imagina, multiplica $100 por 12, ya son 1.200 al año, multiplica esos 1.200 por 30 años, obviamente ya sobrepasó ese 5%. Si yo tengo la inicial, yo preferiría pagar el 5%, que en este caso, asumiendo que una casa te valga unos $100.000, sería de $5.000, ¿no?
Existen una variedad de prestamos hipotecarios, entre ellos los VA Loans, FHA Loans, los prestamos residencial y comercial.
FHA Loans
Moviéndonos para la categoría de FHA. En la FHA es un poquito más flexible en ese aspecto. Necesitas vivir en esa casa al menos un año, pero cuando estás viviendo en esa casa, igual, si llegas a poner menos del 3% del 3.5%, vas a tener que comprar un seguro extra, por encima del seguro que ya te exigiría normalmente el banco. Tienes que pagar lo que es la hipoteca, el servicio de seguro para la casa tienes que pagar, tienes que pagar, el seguro de no haber pagado más del 3.5%, el seguro de no haber pagado más del 20%, viceversa. Si tú quieres evitar eso, simplemente pagas el 20%.
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Ahora, ustedes se preguntarán, “¿Por qué no me voy por un préstamo tradicional?”. Cuando tú calificas o aplicas para un FHA Loans, los requerimientos del crédito son más bajos. En vez de necesitar unos 620, puedes comprar una casa con 580 si no tienes tú el 20%. Lo del seguro, está bien, si es un coste que tú crees que puedas cubrir todos los meses. Simplemente aprovecha y no dejes que la casa se te vaya de las manos.
Este tipo de préstamo hipotecario está diseñado para aquellas personas que consiguieron una casa, la quieren comprar, porque se ven criando su familia, volviéndose viejos, pero no tienen el dinero acumulado, simplemente utilizan lo que pueden, utilizar ese dinero y lo pones como inicial para la casa.
Tiene dos opciones si decides invertir con una FHA Loans una vez que tú compres. Una, comprar una casa que sea de single family, que es de una sola familia y vivir ahí por ahí un año. Ya después del año, simplemente, lo puedes rentar, agarras tus cosas y te mudas a otra, compras otra casa, otra vez con un FHA Loans y así vas pasando la página de una casa a otra. Ojo, cuando compras una casa con FHA Loans, tú nada más puedes tener un FHA. Si llegas a mudarte, vas a tener que refinanciar esa casa, cambiarlo a un mortgage tradicional y simplemente aplicar para otro FHA nuevo en la casa nueva. La otra, es simplemente tratar de buscar una casa de entre una a cuatro familias, puede ser de dos, puede ser de tres o puede ser de cuatro, en donde tú puedes vivir en una de esas unidades y rentar el resto.
Si consigues un dúplex, una casa de dos familias, te quedas viviendo en un lado y terminas rentando el otro, no hay problema, te puedes quedar ahí, tranquilo, creas tu familia, haces tú vida en esa casa, todo chévere.
Préstamo hipotecario Residencial y Comercial
Moviéndonos a los préstamos residenciales, ya todo sabemos lo que significa, tienes que poner un mínimo de un 20%. Una vez que tú pongas el 20%, ya no tienes que pagar por ese seguro adicional de la hipoteca, simplemente pagas tu seguro regular que te exige el banco por tener una hipoteca, más lo que tienes que pagar de la hipoteca y los impuestos que tengan que ver con la casa. Como les dije, necesitan un mínimo de 620. Es bien sencillo, no hay nada del otro mundo acerca de este tipo de préstamo hipotecario.
La última, que es el préstamo comercial. En los préstamos comerciales, sí exigen una inicial un down payment más alto, en este caso sería 25%. La última vez que los revisé son un poquito más altos, pero lo que asumen los bancos es que si vas a pedir un préstamo comercial, es porque estás haciendo negocio y hay mayor probabilidad de asumir que simplemente tienen más dinero. Si vas comprar una propiedad que es de al menos cinco familias en adelante, lo que hace es que una propiedad se vuelva propiedad comercial o que tenga simplemente una tienda.
Tú puedes tener una propiedad que tenga una tienda abajo y un apartamento arriba o dos apartamentos arriba, ya eso automáticamente se vuelven una propiedad comercial. Cuando tú haces algo así, los bancos tienden a creer, “Esta persona necesita tener más dinero, para poder manejar un negocio”, te exigen un mínimo de 25, si hay más papeleo y todo eso.
Para un préstamo hipotecario residencial o comercial, necesitaras aportar un mínimo del 20% del valor de la vivienda (downpayment).
Downpayment
Ahora, hablemos un poco acerca de la recaudación de fondos para esa inicial o para ese down payment, ¿qué podrías utilizar para ir acumulando poco a poco ese dinero que tú vas a necesitar para comprar aquella inversión, aquella casa que tu quisieras comprar hoy o en tu futuro? Obviamente lo más práctico sería utilizar tus ahorros, pero hay otras maneras más creativas de hacerlo. Una sería, por medio de las tarjetas de crédito, ¡Así es!, con las tarjetas de crédito puedes comprar una casa, una casa de inversión o simplemente una casa para vivir. Si quieres saber los detalles aquí te mando el enlace. La segunda, sería por una técnica que se llama cash-out refinances.
Básicamente, un cash-out refinance, es simplemente cuando tú vas al banco, llevas una casa y digas, “Quiero poner mi casa de colateral. ¿Cuánto me presta el banco? Porque necesito dinero”, el banco evalúa tu casa y te va a decir, “Yo te puedo dar $60.000 por el valor de tu casa”. Lo que hace es que ellos se vuelven como un dueño temporal de ese hogar, no es que necesariamente te lo quiten, ni nada, sino que, lo pone en un contrato, ellos se quedan con la casa, tú todavía puedes seguir viendo ahí o no, o lo sigues rentando como si nada hubiese pasado y ellos te van a prestar dinero a cambio. Para más detalles acerca del cash-out refinances aquí les dejo el enlace para que averigüen un poquito más y entiendan un poco más del tema.
Una de las cosas que ustedes tienen que tener en consideración es, la habilidad de mostrarle al banco de dónde vinieron los fondos, porque el dinero no puede aparecer en tu cuenta de la noche a la mañana.
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Hay algo a lo que ellos le dicen el seasoning of funds, y básicamente, lo que quieren ver es que el dinero se quede en tu cuenta una cierta cantidad de tiempo, para saber que no se va a ir a ningún lado ¿Por qué? Porque el banco no quiere que tú simplemente agarres un dinero, lo pongas en tu cuenta de banco, les demuestre, sí, que tenga el dinero y al otro día, ¡chao!, el dinero no está ahí. Por eso, ellos exigen un mínimo de 60 días.
Por ejemplo, si tú decides utilizar las tarjetas de crédito para sacár el dinero poco a poco, para ir acumulando, para esa inicial de la casa que tú buscas comprar. Simplemente asegúrate que ese dinero se quede en tu banco unos 60 días mínimos, antes de tu ir al banco y decir, “Por favor, me pueden dar una hipoteca”
Hay una manera de evitar esos 60 días y es por medio de lo que le dije, un cash-out refi. Cuando tú haces un cash-out refi básicamente el banco puede ver de dónde vienen esos fondos, porque un banco te está depositando eso directamente y ahí se queda.
Tienes que hacerlo con el mismo banco, no es que tú vas a meter los fondos y simplemente dejarlo en tu cuenta como si nada, y luego irte a otro banco y hacerlo. Tú lo puedes hacer una vez que hayas establecido una buena relación, que ya hayas hecho una compra con ese banco individual, pero si es la primera vez que lo haces, no te lo recomiendo, porque no creo que te lo vayan a aprobar.
Lo que hice para la compra de mis 17 casas en tres meses, simplemente agarré un apartamento, fui al banco y le dije, “¿Será que me pueden hacer un cash-out refi? Al mismo tiempo necesito que me financien el resto de la casa”.
Para hacerles un ejemplo, asuman que todas esas 17 propiedades, me estaban pidiendo $100.000 por ellas. Yo necesitaba un 25% de inicial y necesitaba que el banco me diera los fondos para el resto de los 75%. ¿Qué pasó? El banco agarró una de mis propiedades anteriores y le sacó un 25% de dinero, el 25% que yo necesitaba para esto, lo utilizaron como para la inicial y ellos simplemente agarraron y me financiaron el resto del 75%. Todo eso se manejó en un solo documento y el proceso en general me tomó por ahí unos tres meses. Esa es una manera que ustedes pueden utilizar para no tener que esperar 60 días.
Hay muchos de nosotros que por ser de una comunidad latina, tenemos amigos, familiares, nuestros padres que nos regalan dinero para utilizarlo como la inicial. Normalmente, cuando ellos pueden comprobar de dónde viene el dinero en este ejemplo de tu familia. Simplemente lo que tu familia o tu amigo tiene que decir, es poner en una carta y decir, “Yo le voy a regalar este dinero para que usted compre”, con esa carta usted va y se lo muestra al banco, y el banco, siempre y cuando lo tengan por escrito diciendo que es un regalo y no le tienes que repagar el dinero a nadie, todo bien.
Ahora, tu familia, tu amigo o esa persona que te decidió regalar el dinero, tiene que comprobar que el dinero estuvo en la cuenta de ellos por lo menos unos 60 días.
¿Por qué regalar y no prestar? El banco no quiere saber o no quiere pensar que simplemente tú aparte de deberle dinero al banco, tú le vas a tener que deber dinero a esa persona que te prestó el dinero, porque eso quiere decir que en algún momento algo va a pasar y vas a tener que decidir si pagarle a tu amigo o pagarle al banco, y el banco simplemente no quiere correr ese riesgo. Ellos no quieren pensar de qué va a llegar un momento de tu vida que simplemente no le vas a pagar porque te quedaste corto de dinero. Por eso necesitas darle por escrito que es un regalo.
Otro tipo de fondo que no necesitas comprobar que estuvo en tu cuenta unos 60 días es cuando te pagan directamente del trabajo. Si todos los meses depositas tu cheque o haces que la compañía te deposite directamente a tu cuenta, eso es algo que tú no tienes que demostrar, porque el banco va a ver lo que le dicen el bank payment, los documentos de tus cuentas bancarias. Simplemente van a ver, “Este dinero le está entrando todos los meses a esta persona en este trabajo tal, ya aquí están las cartas de empleo y sabemos que es algo legítimo, para esta persona ganarse la vida”.
Enlaces mencionados en el video:
– Credit Karma: https://www.creditkarma.com/
– Plastiq: http://bit.ly/plastiq-re
– Toastmaster: https://www.toastmasters.org/
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