Cuando NO Invertir En Bienes Raíces Ni Comprar Casas

La publicación de hoy va a ser un tema super especial, última hora y al final, decidí hacerlo live, como una especie de clase, de lección para mostrarles acerca de el por qué no deberían comprar casas o estar comprando propiedades en este preciso instante, en noviembre del 2020.

¿Por qué no? Siempre he dicho, en general, que siempre es un buen tiempo para invertir en inmobiliario, siempre y cuando tengan la estrategia correcta. Pero estamos hoy en una situación, vamos a decir, sin antecedentes. Estamos en medio de una pandemia, estamos teniendo acceso a dinero barato, entre comillas una vez más, ya que las tasas de intereses están muy bajas y esto ha creado una situación, que es relativamente nueva para lo que estamos usualmente acostumbrados.

Mucha demanda y poco suministro

Así que bueno, vamos a empezar de una. No compres propiedades ahora y estas son las cinco razones por la cual no deberías hacerlo. El primer punto, hay mucha demanda y muy poco suministro. Hace unos meses anteriores, les lancé un episodio en el que hablé que, por lo general, hay mucha demanda en el mercado, pero poco suministro y eso es debido al virus en sí. Muchas personas están encerradas en la casa.

Hay personas que así se estén dedicando de lleno a lo que son las construcciones, las renovaciones, ahora hay que percatarse por las reglas del social distancing o el distanciamiento social, como le dicen en español. Y al mismo tiempo, aquellas personas que tenían pensado en poner su casa a la venta, ahora relativamente de una manera u otra, tienen miedo. Tienen miedo por la incertidumbre de lo que pueda pasar y quedarse sin casa, de simplemente exponer su casa para el mercado para que la gente venga a verlo porque, al final del día, uno no sabe si aquella persona que está interesada en comprar pueda tener el virus con él o con ella y simplemente contagiar toda la familia.

Tratan de ser lo más precavidos posible y, esa situación de mucha demanda y poco suministro, lo que ha creado es que las casas entran automáticamente al mercado con un precio muy, pero muy alto. Para aquellos que necesitan evidencia y todo lo demás, lo que voy a hacer es que los voy a compartir con ustedes aquí rapidito lo que sucede y nos vamos a ir de una a la aplicación.

Tenemos aquí, el artículo del The Wall Street Journal. Este artículo fue lanzado el 22 de octubre del 2020. “Las ventas de las viviendas en Estados Unidos, aumentan a un nuevo máximo en 14 años”. Estamos hablando que están subiendo a un nivel histórico y han excedido lo que era el volumen de hace 14 años atrás. Para aquellos que están interesados, lo que pueden hacer es que simplemente pueden buscar este artículo en el The Wall Street Journal y ahí lo pueden leer con calma. 

Estamos hablando que están subiendo a un nivel histórico y han excedido lo que era el volumen de hace 14 años atrás.

“Los precios de las viviendas están aumentando en todas partes en Estados Unidos”. Literalmente, como les mencioné en la presentación, hay poco suministro, mucha demanda y cuando entran esas casas al mercado, entran de una manera que, a unos precios ridículos. 

Esto es una búsqueda por unas casas que van, obviamente, desde $0 a unos $200.000 en el área de St. Petersburg, Florida. Normalmente cuando uno hace una búsqueda con este tipo de rango de precio, estamos hablando de que en la búsqueda tiende a salir páginas y páginas de casas disponibles en el mercado, pero aquí estamos viendo que no está siendo la situación. De hecho, tenemos nada más un total de 17 casitas, apenas para aquellos que lo quieran ver o– Es más, se actualizó, ahora tenemos nada más 14 casas, imagínate.

En pocas palabras, las casas entran al mercado y, literalmente, se venden de una manera inmediata. Para corroborar el punto de los precios, lo que vamos a hacer es que vamos a analizar una de las siguientes. Tengo esta casa, por ejemplo, vamos a decir acá, en Zillow, se encuentran la 5524, en la 42 calle de St. Petersburg. Como verán en esta foto, estamos viendo una casa que está relativamente remodelada, está bonita, una cocina chévere, tenemos los appliances, las neveras de último modelo.

Sabemos que aquí, en la fecha por ahí del 2011 en adelante, el precio de las casas estaba relativamente bajo porque justamente estábamos saliendo de una burbuja. De la burbuja al día de hoy, aumentó de una manera excesiva. Las casas han subido de valor unas cinco veces, estamos hablando de un rango de $50.000 hasta unos $250.000 en esta área en particular.

Vamos a decir que okay, para aquellos que están escépticos, que dicen, “Aquí estamos hablando de un crecimiento de por ahí de unos ocho años, casi 10 años”, vamos a analizar este punto. Tenemos, lo que le llaman el historial de los impuestos y para aquellos que no entienden muy bien acerca de la correlación de entre los impuestos de las propiedades con los bienes raíces, es que los impuestos de las propiedades, son basados en el valor de la propiedad y en el valor de las propiedades que están en esa área en particular.

Si tenemos un área en el que, vamos a decir, por ejemplo, que en los últimos años ha estado subiendo de valor. Así tú no vendas tu casa, pero tus vecinos alrededor tuyo están vendiendo todas sus casas a un precio históricamente alto, ese precio de las ventas de las casas, terminan afectando tu propiedad, el valor de tu propiedad. Así tú no lo vendas o no le hayas hecho ningún cambio porque, simplemente estamos hablando de que hay un cambio en el mercado, no en tu casa en particular.

Estamos aquí en el 2008, vamos a mirar el rango del 2007 al 2009, que es cuando estábamos en el medio de toda esa burbuja y cuando la burbuja reventó. Estamos hablando que en el 2007, que es cuando ya estábamos llegando al punto más alto de la burbuja, los precios en esta área, estaban apenas en $36.740. Para el 2008, subió por ahí unos $37.842 y llegó al punto máximo. aquí como lo verán, en el 2009 que llegó a $40.000, vamos a decir así para redondear.

A partir de esa fecha, empieza la bajada. 2010 subió un poco, pero el 2011 baja, 2012 empieza a bajar más. En el 2013, se quedó ahí, ahora en el 2019, tuvo un valor apenas de $34.744 y de repente en el 2020, un año después, $175.000. Yo sé que estos $175.000 siguen siendo un asking price y todo lo demás, pero si esa casa está en $170.000 y hay otras casas vendiéndose aproximadamente a ese precio, créanme que el rango a estas alturas, ya habrán sobrepasado esos $100.000.

Estamos hablando de un incremento, literalmente, de más del 50%, más del 100%. De hecho, de un año a otro. Estamos ya en medio de una burbuja para aquellos que todavía lo ven difícil de creer. Los números nos engañan y, de hecho, aquellos que hacen estudio de mercado, el periódico lo muestra tal cual. El The Wall Street Journal, tenemos los datos de Zillow también, datos actuales y datos históricos. Esa es una de las razones por la cual no deberías de estar comprando ahora mismo.

Guerras de Ofertas al Comprar Casas

¿Cuál es la otra razón por la cual no deberías comprar propiedades? Hay poco suministro, eso ya lo tenemos claro. Pero dentro de ese poco suministro, hay mucha demanda y como hay mucha demanda, estamos entrando en los bidding wars, en esas guerras de ofertas. ¿Qué son las guerras de oferta? Personas que están comprando con sus emociones, personas que simplemente se enamoraron de la casa y no están pensando de una manera lógica. Lo que está sucediendo es que, llegan una familia y dice, “¿Sabes qué? Yo voy a dar 175.500 para ganarme la oferta”, llega otra persona, “¿Qué? ¿Qué pasó? No, ya tiene una oferta, entonces yo voy a dar $176.000”.

Llega otra familia dice, “Ya hay una oferta de 176, ¿sabes qué? Yo voy a dar $200.000 por esta casa, porque yo quiero esta casa”. Y es una cosa demasiado irónica, porque parece que la historia se está repitiendo una y otra vez. Hace una década atrás, en el 2008, estuvimos hablando de aquellos bidding wars de cómo la persona, de cómo la familia agarraban y ponían más y pagaban más y más, y al parecer, el consumidor no aprende todavía y la historia se vuelve a repetir.

Hacen todo lo posible para tener acceso a casa. Sí, yo tengo entendido que el dinero “es barato” porque estamos en una época en donde las tasas de interés, están relativamente bajas, pero al final del día, sigue pagando demás por una casa que en realidad no lo vale. Para aquellas personas que buscan comprar e invertir, tú pagando $200.000 por una casa que, a lo mejor, te genere por ahí unos 1.200 de renta, o sea, estás teniendo pérdidas. Eso es definitivo.

¿Por qué quisiera invertir en algo así? Inclusive, hasta para tú vivir sabes que estás pagando demás por una casa, porque ya aquí está comprada. Estamos excediendo los niveles históricos. Estamos excediendo los precios del 2008, 2009, que es cuando teníamos la burbuja inmobiliaria. Esta es evidencia para comprobar que ahora no es el momento apropiado para estar comprando bienes y raíces. Es perfecto para aquellos que son realtors, para aquellos que están buscando vender sus propiedades. Si vas a vender ahorita, es perfecto para ti porque es cuando le vas a sacar la mayor cantidad de dinero posible a tus inversiones. 

El efectivo perdió poder de compra

No compres propiedades. ¿Por qué? Porque ahora el famoso dicho cash is king no te puede salvar y les voy a contar una anécdota que me pasó recientemente.

Este fin de semana, tuve mi llamada live con los estudiantes y muchos de ellos estaban viendo la rapidez con la cual, las casas desaparecían del mercado. Estamos hablando de que las casas están entrando y en cuestión de horas, ya hay miles y miles de ofertas encima de ellas y no le da chance ni siquiera a ellos, de ponerse las pilas o analizar los números e invertir y, como parte de las estrategias, simplemente dijimos, “Okay” Generalmente, cash is king.

Las personas tienden a darte más prioridad si llegas con todo el efectivo y dices, “¿Sabes qué? Yo voy a comprarte estas casas, sin tener que lidiar con el banco, sin tener que lidiar con la gente que te esté inspeccionando, nada más lidiar con el banco. Todos lo sabemos, es un dolor de cabeza. Hay estudiantes e inclusive yo, que estamos entrando y estamos diciendo, “¿Sabes qué?, vamos a agarrar todo ese dinero y, simplemente, vamos a dar una oferta”.

Obviamente, eso no quiere decir que vamos a pagar demás. Si el propietario está exigiendo como en este ejemplo, $175.000 por la casa y los análisis de ustedes demuestran que la casa no vale más de $150.000, obviamente, ustedes van a ofrecer lo que vale la casa. Aparte de eso, yo también decidí hacer el experimento y simplemente empecé a buscar casa en el mercado y hablé con mi realtor, y le dije, “Esto es lo que vamos a ofrecer porque eso es lo que vale y nuestro deal, va a hacer todo cash.

Tenemos la oportunidad de comprar y cerrar en una semana. Dicho y hecho, nos movimos rápido porque, obviamente, ya estamos viendo que las casas no duran mucho tiempo en el mercado. Literalmente, salen a las 10:00 AM y al mediodía ya tienen una oferta, así que olvídense. Hay que moverse así rapidísimo. Lo que sucedió, es que yo agarro y le digo a mi realtor, “Okay, esa es la oferta que nosotros tenemos. Pongámonos a las pilas y movámonos rápido en eso”.

Mi realtor toma el contrato y antes de enviar el contrato al otro realtor, lo que hace es que se contacta a esta persona por teléfono porque ya, obviamente, ya tiene muchos años en el mercado, ya tiene sus conexiones y, agarra y le dicen, “¿Sabes qué? Esa oferta de cash que usted me ofreció, no va a servir porque ya tenemos varias ofertas que están por encima de ese asking price.

Los propietarios no tienen prisa en esperar porque, estamos hablando de cerrar rápido entre una semana, cuando ellos saben muy bien que le pueden maximizar el precio al mercado, porque no hay suministro. Estamos hablando de una situación diferente en el que tienes casas por meses sentadas en el mercado esperando ser vendidas, obviamente, llegas tú con una oferta de cash y tienden aceptar la tuya inmediatamente, pero ahora es todo lo contrario.

Migración de grandes hipotecas

Otra de las razones por la cual no deberías invertir y esto es algo que el mercado no está hablando abiertamente de eso, pero lo sé por porque me ha pasado en los últimos meses. Existe una emigración grande de hipotecas de bancos pequeños a compañías grandes, por ejemplo, para aquellos que no están familiarizado en Mr. Cooper, ellos son la entidad administradora de préstamos hipotecario no bancario, más grande del país. ¿Qué quiere decir eso? Mr. Cooper, no es un banco. Lo que hace Mr. Cooper, es administrar las hipotecas.

Ellos se encargan de enviar las facturaciones, los recibos, cobrar las hipotecas y simplemente hacer la distribución de qué porcentaje de tu pago va en intereses y qué porcentaje de tus pagos van directamente hacia la hipoteca. ¿Qué quiere decir eso? A lo mejor muchas personas pensarían, “Ah, pero este cambio no es gran cosa. Siempre las hipotecas se están vendiendo en el mercado secundario”, pero esto tiene que ver con el timing, la época en la que se está dando.

¿Qué sucede? Y esa nada más es mi opinión, pero estoy muy segura que aquellas personas que tienen experiencia invirtiendo, van a estar de acuerdo conmigo. Las otras hipotecas que yo tenía con el banco anterior, estamos hablando de que era un banco local, un banco pequeño que no tiene el personal más grande del mundo porque, obviamente, dependen de diferentes tipos de productos y tratan de maximizar el personal que tienen a bordo.

¿Qué pasa? Estamos hablando de un alto volumen de anticipación a una ola de juicios hipotecaria, es decir, al foreclosure. Ellos saben y ellos reconocen que no tienen la capacidad para estar lidiando con ese tipo de movimientos. Lo que hicieron es “¿Sabes qué?, Vamos hacer la transición a la compañía más grande del país, la compañía que tiene el equipo que tiene a los departamentos, que tienen las personas con experiencia, para lidiar con juicios hipotecarios, para estar llamando a la familia que ya han dejado de pagar las hipotecas y todo lo demás”, y esto está sucediendo, esto literalmente sucedió en el mes de octubre.

En el mes de octubre, me llegó una carta diciendo, “Estamos haciendo la transición. Ya no vamos a manejar la hipoteca de ustedes. Ahora la compañía que le va a manejar la hipoteca, ha sido Mr. Cooper”, y varias de mis hipotecas, han sido transferidas para esta institución en particular. No han dicho nada en las noticias, no dicen nada, pero yo estoy al tanto de eso y, eso para mí, es simplemente una señal de lo que está apunto de venir.

Impuestos

¿Por qué no deberías estar comprado inmobiliarios hoy en día? Los impuestos de las propiedades son ridículamente altos. Hace unos meses atrás, para aquellos que me llevan siguiendo hace tiempo, lancé un episodio en donde hablaba cómo negociar tus impuestos de las propiedades. Una vez más, como lo mencioné en ese episodio y como lo mencioné, justamente, hace unos minutos antes. No tuve mucha oportunidad para negociar.

La rebaja de esos impuestos porque los tasadores, simplemente, me dijeron, “Lamentablemente, todas las casas que se están vendiendo en tu zona, alrededor de tu zona, están vendiéndose, en lo que llaman, record high prices.”

Estamos hablando de que precios que excedieron el nivel más alto histórico y que, simplemente, basado en eso, ellos tienen que hacerme a mi tasación y eso es, una vez más, algo que comprueba que estamos en medio de una burbuja y que si decides invertir en inmobiliarios, hoy en día, simplemente estarías pagando demás. No solamente estarías pagando demás, estás pagando por una casa que no lo vale y, en adicional a eso, vas a tener una casa que está en un negative cash flow. La cual quiere decir que, no vas a tener un ingreso que te va a ayudar a cubrir esas obligaciones hipotecarias y, mucho menos, vivir de esas inversiones.

Bonus tip

Vamos a hablar del oro en particular. Aquellos que llegan siendo el oro desde hace mucho tiempo, vamos a hablar del cambio en los últimos seis meses. Como todos sabrán, la pandemia se hizo oficial a finales de marzo. Claramente, el precio del oro bajó, pero, ¿qué pasa? Una vez que el precio del oro bajó, también cayó la bolsa de valores, cayó un sin fin de cosas, porque muchas personas están perdiendo su nivel de confianza en el mercado, en lo que son las inversiones y, eso lo que termina causando, es que los inversionistas buscan modos alternativos para invertir, de tal manera que pueden proteger su dinero. Porque ya se están dando cuenta que el cargar efectivo, que el valor del dólar, se está disminuyendo por todas las impresiones que estaba haciendo el gobierno.

Lo que causó eso, es que el oro creciera, se disparara mejor dicho, pero en noviembre, está otra vez en paso a seguir creciendo. Este comportamiento del oro en sí, es muy parecido a lo que sucedió en el 2008, y aquí les voy a demostrar.

Vamos a ir 20 años atrás, en el 2003 hubo una caída, la caída del .com, para aquellos que estuvieron monitoreando el mercado para ese entonces y, como verán, desde el 2003, al 2007, 8, 9, hubo una subida, y esa subida del oro se dio porque, simplemente, la gente estaba buscando por métodos alternativos de inversión.

¿Qué sucede? Llega el 2008, 2009, se cae, llega el famosísimo black swan. Se cae el mercado inmobiliario, se explota la burbuja y, ¿qué pasa? La gente, una vez más, busca maneras alternativas de invertir y proteger sus inversiones, proteger su dinero, y y se dispara el oro una vez más.

Luego se baja, estamos entrando en períodos tranquilos, el mercado se va ajustando, todo el mundo está disfrutando de la recuperación del mercado, todo está booming, todo está creciendo, todo bien y, ¿qué pasa? Entra la pandemia, empieza todo esto a finales del 2019, que es cuando empezó en Asia, en China, luego se propagó por el resto del mundo. Luego otra vez, estamos yendo rumbo hacia el norte, rumbo hacia el cielo y no hay quienes nos pare.

Análisis como este tipo, es el que todos nosotros deberíamos estar haciendo todo el tiempo, para ayudarnos a monitorear el mercado de una manera constante. O sea, invertir en bienes raíces, no es cuestión de salir, manejar por ahí, y mirar casas bonitas. Esa es la parte fácil. La parte difícil es, dejar las emociones a un lado, buscar la casa apropiada en donde los números hagan sentido, y no solamente que los números hagan sentido, sino que al mismo tiempo, hacer un estudio de mercado para entender qué es lo que está pasando alrededor y qué es lo que está afectando esa propiedad en sí. ¿Será o no será exitosa tu inversión?

Muchas de esas variables, la gente no lo toma en cuenta. Estas son una de las tantas cosas que ustedes tienen que tomar en cuenta al momento de invertir. Salir por ahí, mirar casas, comprar casas, esa es la parte más fácil que existe y, como siempre le digo a mis estudiantes, hay bastantes casas en el mercado. Ahora, casas que valga la pena invertir en el mercado, esas son difíciles de encontrar. Los números tienen que tener sentido, saber correr los números. No solamente eso, tienes que saber hacer el análisis, tal cual como lo hicimos hoy en día. No solamente eso, estar pendiente de las noticias y estar pendiente de los cambios, que mucha gente, normalmente, tiende a dejar pasar por desapercibido.

Si tú me estás siguiendo, es porque buscas informarte sobre el tema, estás aprendiendo para no cometer errores a futuro, que no solamente te pueda costar dinero, sino que también te pueda costar la propiedad. Para eso, te preparé un seminario gratuito en la cual te puedes suscribir aquí.

Para aquellos que todavía siguen aquí, están curiosos y preguntando, “Okay, que ahora no es el momento para invertir, pero entonces, ¿cuándo?” Eso está a punto de terminar, hay personas, por ejemplo, mi realtor, dice que, “La cosa va a empezar a cambiar entre diciembre a enero”.

Yo, personalmente, creo que todavía no. Yo creo que por ahí entre marzo y abril, es cuando se empiece a ver ese suiche de que, o empiezan a entrar las ejecuciones hipotecarias, o los famosísimos foreclosure o, van a empezar a ver que ciertas propiedades van a empezar a caer en valor y que la burbuja va a empezar a explotarse o que, a lo mejor, ya habrá explotado para ese entonces.

Así que, estén pendientes. Yo voy a estar monitoreando el mercado lo más cercanamente posible y si veo algún tipo de cambio, inmediatamente, voy a cargar otro episodio live, así como este y se los voy a lanzar inmediatamente, para que ustedes estén al tanto de toda esa información.