Cada error tiene su precio. Pero a veces este precio son millones de dólares y tu marca. Es exactamente la historia de la startup de coworking estadounidense WeWork. Es un viaje de montaña rusa desde un éxito rápido hasta una caída dramática, marcando uno de los mayores fracasos en la historia del mercado inmobiliario comercial de Estados Unidos.
Y no es solo WeWork; muchas empresas de arrendamiento de bienes raíces están en condiciones similares hoy en día. ¿Cómo afectará esta situación a los inversores y al sector inmobiliario en general? ¿Y qué lecciones podemos aprender todos nosotros de esto?
Fuente: The Registry
La historia del éxito y caída de WeWork
Cómo todo comenzó: El ascenso espectacular
¿Alguna vez has oído hablar de WeWork? Estalló en la escena global del mercado inmobiliario comercial en 2010. Era una nueva y prometedora startup estadounidense que rápidamente se volvió viral, revolucionando el mercado inmobiliario comercial.
¿Quiénes están detrás de todo esto? Adam Neumann, su esposa Rebecca Keith y Miguel McKelvey. Neumann y McKelvey fundaron GreenDesk, un “espacio de coworking ecológico” en Brooklyn en 2008. Esto fue como su primer paso, un calentamiento para las grandes ligas. Después de vender GreenDesk, pusieron toda su energía en WeWork, iniciando un viaje que los llevaría a las alturas del éxito.
Fuente: BusinessInsider. De izquierda a derecha: Adam Neumann y Miguel McKelvey
Entendiendo WeWork: Su modelo de negocio explicado
Entonces, ¿por qué todo el mundo habla de WeWork y cómo funciona? WeWork tomó una idea simple y la llevó adelante. Comenzaron alquilando espacios de oficina y áreas de coworking a empresas en términos flexibles por un corto período. Pero aquí está el truco: WeWork no era dueño de esos espacios; ellos mismos eran inquilinos, subarrendando a otros. Esto es lo que los hizo más sostenibles en el mercado.
¿Cómo obtenían ganancias? La respuesta se reduce a la clásica estrategia de comprar barato y vender caro. La startup alquilaba los locales, los limpiaba, proporcionaba todos los elementos esenciales para el trabajo y los alquilaba a un precio ligeramente más alto. Era muy conveniente para los clientes alquilar espacios con condiciones de trabajo excelentes y cómodas. Todos obtenían beneficios en esta historia.
Fuente: WeWork
La idea de la startup resonó con los consumidores y, muy rápidamente, WeWork encontró su camino para expandirse a nivel mundial. Para 2021, la empresa ya tenía 764 ubicaciones de coworking en más de 100 ciudades de todo el mundo. ¿Puedes creer que gestionaban alrededor de 15 millones de pies cuadrados de espacio? Desde grandes oficinas para empresas hasta acogedores espacios de coworking para freelancers o grupos pequeños, WeWork lo ofrecía todo.
En aquel momento, WeWork había crecido hasta alrededor de 490,000 miembros, y casi la mitad eran clientes corporativos. Rápidamente, se convirtió en una de las startups más caras de Estados Unidos, alcanzando más de $47 mil millones. Ocuparon 1.7% del mercado mundial de espacios de oficinas en 2019, lo que fue más que un logro significativo para una startup ambiciosa y de rápido crecimiento.
Fuente: RubyHome
Pero la historia de WeWork no se trata solo de éxito. Recientemente, WeWork informó de deudas totales de $18.65 mil millones frente a activos totales de $15.06 mil millones en una presentación inicial. Sí, la situación podría ser mejor, pero ¿qué llevó a esto?
El fin de una era
2019 marcó el comienzo de un capítulo desafiante para WeWork. Para entonces, WeWork estaba en su punto máximo y aun en desarrollo. Este era el año en que planeaban salir a la bolsa de valores con una Oferta Pública Inicial (OPI), con la intención de listar sus acciones. Pero las cosas no salieron según lo planeado.
Ese mismo año, la credibilidad de Adam Neumann disminuyó rápidamente ante los principales inversores. ¿Por qué? En 2019, los gastos de WeWork superaron sus ingresos. Perdieron la enorme cantidad de $1.25 mil millones de dólares en ganancias de $934 millones, mientras que la demanda ¡cayó en un asombroso 79%! Muchos inversores se preocuparon por esto y cuestionaron el enfoque de gestión de Neumann, lo que llevó a su renuncia como CEO.
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Para mantenerse a flote, WeWork tuvo que llevar a cabo despidos masivos para reducir sus costos internos. Imagina esto, de 12,500 empleados, 2,500 fueron despedidos, ¡ese es el 19% de su equipo! Estos despidos y el uso cada vez menor de los servicios de WeWork afectaron gravemente su imagen.
Fuente: WeWork. Sandeep Mathrani, CEO
Bajo el nuevo CEO Sandeep Mathrani, WeWork esperaba un cambio. Pero en 2020 llegó un nuevo desafío: COVID-19. La pandemia golpeó a Estados Unidos a principios de 2020 y afectó significativamente al mercado de alquiler comercial.
A medida que comenzaron las restricciones de cuarentena, las personas se vieron obligadas al aislamiento y muchos se mudaron al trabajo remoto. Las videoconferencias en línea se dispararon, pero los proveedores de espacios de oficina sufrieron grandes pérdidas. Y no fue solo WeWork. Nadie vio venir una pandemia y golpeó duro.
A pesar de eso, WeWork logró salir a bolsa en 2021. Pero la victoria fue efímera. La demanda de espacios de oficina seguía siendo baja debido a la pandemia y las pérdidas seguían acumulándose. Para 2023, la deuda de la empresa alcanzó casi los $3 mil millones.
¿Recuerdas cuando WeWork era una floreciente startup inmobiliaria comercial de $47 mil millones? Ahora, su valor ha caído un 98%, resultando en una capitalización de mercado de menos de $50 millones. Estas condiciones los obligaron a declararse en quiebra, un contraste impactante con su éxito anterior. Este rápido ascenso y caída son casi increíbles. Pero echemos un vistazo más de cerca a lo que realmente causó este cambio dramático.
¿Qué hay detrás del colapso de WeWork y por qué es importante?
Razón 1: Gestión corporativa ineficaz
Central para la caída de WeWork está Adam Neumann y su gestión al estilo de ‘Game of Thrones’. Tenía el control sobre la junta directiva, tomaba todas las decisiones importantes, controlaba el destino de las acciones e incluso planeaba que su esposa Rebecca lo sucediera como próxima CEO después de él. Eso es un montón de poder en manos de una sola persona, ¿verdad?
Pero aún hay más: el plan original de WeWork no implicaba comprar bienes raíces. Se trataba de alquilar espacios de manera económica, renovarlos y alquilarlos a precios más altos. Neumann, sin embargo, pensó en exprimir al máximo esta startup. Compró propiedades él mismo y luego las alquiló a WeWork. Básicamente, WeWork le pagaba alquiler y sus préstamos, además de ingresos regulares del negocio. Puede sonar ridículo, pero así funcionó durante bastante tiempo.
Además, la dominación de la junta de Neumann le permitió emplear prácticas financieras controvertidas. Muchos las vieron como un conflicto de intereses. Estos juegos internos y el poder de un solo hombre hicieron que los inversores se pusieran nerviosos respecto al liderazgo de Neumann. Ya sabemos hacia dónde se fue todo esto.
Razón 2: Una creciente deuda
Cuanto más dinero ganaba WeWork, más gastaba. Por lo tanto, los gastos superarían las ganancias en algún momento. Idealmente, a medida que una empresa crece, los beneficios deberían superar los gastos. Sin embargo, la paradoja de WeWork es que funcionó de manera opuesta.
Un enorme 65% de sus gastos se destinó al alquiler. Esto es normal para una empresa que se expande en bienes raíces comerciales. Pero estaba creciendo demasiado rápido. Después de todo, la rentabilidad de las ubicaciones existentes no era suficiente para cubrir los costos de abrir nuevas. Así, las deudas de WeWork crecieron como una bola de nieve, volviéndose demasiado grandes para que sus inversores, la junta y la administración las ignoraran.
Tomar demasiada deuda no es algo nuevo para el sector inmobiliario. Este ejemplo de WeWork recuerda ligeramente al caso de Evergrande. Este gigante inmobiliario chino acumuló más de $300 mil millones en deudas, lo que creó muchos problemas más allá de China. ¿Por qué? Es una historia un poco larga, así que te invito a ver este video en nuestro canal para encontrar todas las respuestas.
Razón 3: Cambio de enfoque y problemas de cultura laboral
Según antiguos empleados, el ambiente interno de WeWork distaba mucho de ser perfecto. Comencemos con la junta directiva; hasta 2019, ninguna mujer tenía un asiento. Frances Frei fue la primera, y su nombramiento parecía coincidir con el intento de WeWork de ingresar al mercado de valores, especialmente porque tener mujeres en la junta era la norma para las empresas del S&P500.
Luego estaba la cultura de la empresa. WeWork tenía una forma interesante de recompensar a empleados y clientes: cerveza y vino gratis directamente en la oficina. Aunque esto podría sonar divertido, no siempre fue genial para mantener un entorno de trabajo profesional. Y como era de esperarse, este enfoque levantó algunas cejas.
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Por cierto, muchas empresas, incluyendo las startups tecnológicas, tienen una práctica llamada “happy hours”. Esto es cuando, en ciertos días, los empleados pueden discutir temas laborales en un entorno no laboral mientras toman algo. Esto puede funcionar bien si es ocasional. Sin embargo, si inundas la oficina con alcohol gratis ilimitado, como fue el caso de WeWork, es poco probable que sea beneficioso.
Razón 4: Colapso del alquiler durante la pandemia
Bueno, la situación dentro de WeWork ya era controvertida cuando golpeó COVID-19, obligando a las personas a trabajar de forma remota. Ya nadie necesitaba oficinas. Empresas como WeWork solo podían mirar en silencio cómo su modelo de negocio se derrumbaba.
Aquí tienes una sinopsis de la situación: Incluso antes de COVID-19, aproximadamente el 56% de los trabajos globales tenían tareas que se podían hacer de forma remota. Cuando la pandemia golpeó, muchos perdieron o cambiaron sus puestos para trabajar desde casa. Las encuestas muestran que el 55% de ellos no ve diferencia en la efectividad entre la oficina y el trabajo remoto; el 90% de los trabajadores remotos quieren mantenerlo así. Y probablemente no sea necesario especular sobre los beneficios de tal decisión. Está bastante claro.
Fuente: Gallup
Fuente: Gallup
Ahora, considera estas cifras. En 2019, el 42% de los estadounidenses trabajaban de forma remota. Hoy en día, ha alcanzado hasta el 49% y sigue creciendo. Ahora, recordemos que WeWork es una startup estadounidense, por lo que el mayor número de oficinas estaban en EE.UU, con alrededor de 60 ubicaciones solo en la ciudad de Nueva York de un total de 850 espacios en todo el mundo antes de la pandemia. La caída parecía casi inevitable.
Fuente: RubyHome
Knotel Inc., otra empresa estadounidense de coworking, enfrentó un problema similar. Hace unos años, su valoración fue de $1.6 mil millones y estaba en pleno desarrollo. Sin embargo, en 2021, la empresa se vendió por sólo $70 millones.
¿Qué podemos esperar en el sector inmobiliario estadounidense?
Afortunadamente, COVID-19 ya es cosa del pasado, pero muchas empresas de arrendamiento de bienes raíces aún sienten sus secuelas. Es demasiado pronto para que el negocio de propiedades comerciales se relaje. La era de la pandemia introdujo a muchos a los beneficios del trabajo remoto: los empleados disfrutaron de la flexibilidad y las empresas ahorraron en alquiler de oficinas.
En 2022, este cambio llevó a una caída de casi el 6% en los valores de alquiler en los Estados Unidos. Y no es solo una tendencia estadounidense; desde San Francisco hasta Hong Kong, las empresas de arrendamiento en las principales ciudades de todo el mundo sienten la presión. Veamos esto más de cerca.
Fuente: CNN Business
Por ejemplo, hasta el primer trimestre de 2023, solo se alquilaron 860,000 pies cuadrados de espacios de oficina en San Francisco, mientras que antes de la pandemia, en 2018, esta cifra era casi de 3 millones.
Fuente: Bloomberg
A principios de 2023, el gigante tecnológico con sede en San Francisco, Dropbox, informó de una gran pérdida de más de $175 millones debido a espacios de oficina no utilizados que querían subarrendar. Otros nombres importantes en la ciudad, como Airbnb, Twitter y Uber Technologies, también han enfrentado recortes. Airbnb despidió alrededor del 25% de su fuerza laboral en 2020, mientras que Elon Musk redujo la fuerza laboral de Twitter en un 80% en menos de un año.
Pero no es solo un problema de Silicon Valley. Solo alrededor de la mitad de los trabajadores de oficina de la ciudad de Nueva York han regresado a sus escritorios. Muchos edificios luchan con inquilinos perdidos y la necesidad de renovación. Otros 290,000 pies cuadrados de espacio de oficina quedaron vacíos en el centro de Atlanta a principios de 2023.
¿Qué lecciones podemos aprender de esto?
Entonces, pensemos en lo que esto significa para todos nosotros y qué lecciones podemos aprender de esta historia.
- Para las empresas de arrendamiento. La disminución de la demanda de bienes raíces comerciales es evidente. Una de las posibles formas de resolver este problema es alquilar todos estos locales para eventos, áreas de negociación o almacenes. Sin embargo, no es una solución completa: el mercado tiene sus límites. Otra idea es convertir los espacios de oficina en residencias, pero eso implica un tiempo y dinero significativos, lo cual es una decisión difícil para las empresas al borde de la quiebra. A veces, vender estas propiedades antes de que pierdan más valor e invertir en otro lugar puede ser la opción más inteligente.
- Para los bancos. Esta situación promete problemas porque están otorgando créditos activamente a esta industria. Aquí hay algunos hechos. El 55% de los préstamos para oficinas en los EE. UU. están en los balances de los bancos. Por ejemplo, Signature Bank tenía la décima cartera de préstamos para bienes raíces comerciales más grande de los EE. UU. a principios de año. Y los bancos regionales, que representan el 23% del total, sienten la presión. Si los prestatarios incumplen, estos bancos enfrentan el riesgo de quebrar también.
- Para los inversores. La precaución es clave. La historia de WeWork nos enseña a mirar más allá del éxito de una empresa. Los rendimientos altos son tentadores, pero cada inversión tiene sus riesgos, como el golpe imprevisto de una pandemia. Entonces, ¿a dónde vamos desde aquí? No hay una bola de cristal. No deberíamos entrar en pánico aún, pero el camino hacia la estabilidad será accidentado, requerirá decisiones difíciles, compromisos y estrategias inteligentes. Por eso, la mejor inversión universal es en tu conocimiento.
¿Qué sigue para WeWork?
A principios de noviembre, la compañía anunció que el 92% de sus acreedores habían acordado convertir sus obligaciones de deuda garantizada en capital. Este movimiento es parte de un plan para reducir alrededor de $3 mil millones en deuda. David Tolley, el actual CEO, ve esto como un paso hacia un futuro más brillante para WeWork.
Fuente: X
¿Te puedes imaginar eso? Una empresa que alguna vez fue valorada en $47 mil millones ahora está valuada en solo $50 millones. La historia de WeWork conmovió tanto las mentes de las personas que incluso Hulu lanzó un documental al respecto. Y así, WeWork se convirtió en un ejemplo sorprendente de cómo el éxito elevado puede convertirse en uno de los fracasos más costosos en la historia de los bienes raíces.
