A la hora de sacar una hipoteca existen dos costos que se deben considerar: Origination cost y Closing cost, el primero es básicamente lo que les cuesta iniciar la hipoteca, entre estos costos se incluye lo que se denomina en Estados Unidos como el “Mortgage application” que es una especie de matrícula similar a la que se paga en un colegio a la hora de inscribir un alumno.
En cuanto al Closing cost, es el que incluye los taxes o impuestos en español, tributos por los cuales deben estar atentos en pagar. También incluye el costo del seguro, el cual existen dos tipos: El seguro de la casa y el seguro del título de la propiedad, que representa unos 20 USD o 25 USD y deben ser cancelados para asegurarse que este título en realidad no tiene ningún problema, y está perfecto para cerrar la hipoteca.
Entre los gastos que representa el pago de la hipoteca no se debe olvidar el pago del agente inmobiliario que ronda entre el 5% y 7% del valor total de la hipoteca.
Lista de gastos para sacar una hipoteca
- Deben pagar las evaluaciones de las propiedades, o lo que denominan en Estados Unidos “Appraisals fees”
- Deben cancelar la investigación del título de la propiedad o el “survey title” que sirve para averiguar si el título de la casa está limpio, cerciorarse que no tenga algún otro dueño, que no tenga una deuda, algún tipo de récord que no les sea favorable a ustedes.
Todos estos gastos los cancela el comprador y sumado equivale entre el 1% y 6% del valor total y es básicamente lo que cuesta sacar una hipoteca en Estados Unidos.
¿Cómo reducir los costos?
Una de las alternativas que tiene el comprador para reducir estos “fees” es comprando la propiedad en efectivo o “cash”. No todo el mundo tiene $200.000 USD disponibles en efectivo hoy en día. Pero lo que pueden hacer es buscar un socio que cuente con el capital para comprar una propiedad, pero quizás no tenga ni el tiempo ni la experiencia, pero está dispuesto a invertir porque confía en ustedes, en prestarles ese dinero.
Ustedes como inversionistas están dispuestos a hacer todo el trabajo: buscar la casa, la renovación, entre muchas otras tareas. Incluyen a esa persona como socio, utilizan su efectivo y eliminan toda esta necesidad de tener que solicitar una hipoteca al banco.
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Al comprar una casa en efectivo estarían eliminando la matrícula de la cual hablamos en la introducción del artículo porque esta se adquiere única y exclusivamente en los bancos. Allí se estarían ahorrando 0.25% del valor de la hipoteca que es en la mayoría de los casos es el costo de esta matrícula.
A su vez se estarían ahorrando el “Appraisal” que es un profesional que el banco -no ustedes- manda a ir a la propiedad para analizar si en realidad la casa vale o no vale lo que ustedes están diciendo que cuesta. Esto es algo que normalmente un agente de bienes raíces puede hacer por ustedes, porque ellos tienen acceso a una base de datos donde ellos pueden chequear el valor de las casas que han sido vendidas, el valor de las casas que están alrededor de la zona, que tienen un parentesco a la que ustedes piensan adquirir.
Hay veces que el comprador o el inversionista decide mantener a ambos, los comentarios del agente de bienes raíces y el reporte de la Appraisal, porque creen que eso les ayudaría más en las negociaciones, pero eso queda a discreción de ustedes, aunque no es completamente necesario. Esto es definitivamente un costo que se podría eliminar también.
El fee o el title survey, no es recomendable eliminarlo, es extremadamente importante que se aseguren que ese title, ese survey, regrese “clean” como le dicen, que no tenga ningún dueño previo, que no tenga una deuda encima de la propiedad, porque sino ustedes se vuelven responsables por esa deuda de otra persona.
Pago de impuestos al sacar una hipoteca
Los impuestos, obviamente nadie se escapa de los impuestos, eso es algo que ustedes van a tener que pagar. Y el seguro es recomendable tenerlo porque si algo le llega a pasar a esa casa, va a ser un costo muy grande reemplazarlo.
Lo bueno de no comprar una propiedad con hipoteca es que todo esto puede ser negociable. Muchos inversionistas dicen “Yo negocié los Closing cost con el vendedor”, y se refieren a ir 50 y 50 dividiendo los costos. Estos costos son negociables una vez que ustedes entran en un “deal” (trato) cuando se tiene cash.
Tarjetas de crédito de negocio al 0% de interés
Otra de las alternativas para reducir o evitar los gastos que genera sacar una hipoteca en Estados Unidos es utilizar tarjetas de crédito de negocio en 0% de interés, empleando servicios como Fund&Grow, quienes se especializan en ayudar a los inversionistas a sacar tarjetas de crédito de negocios que no aparecen en el crédito personal, sino que aparece en un crédito de negocios que se mantiene completamente separado.
Esto necesariamente no quiere decir que sacar una hipoteca es malo, todo depende de las opciones que están considerando, qué es lo que ustedes quieran hacer, tienen o no tienen acceso al capital, lo importante es simplemente tomar decisiones inteligentes basadas en las experiencias que van aprendiendo con el tiempo.
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