El Mercado Inmobiliario: Una De Las Inversiones Más Rentables Del Mundo

El mercado inmobiliario como inversión: Descubre su éxito

El mercado inmobiliario se ha convertido en una de las inversiones más rentables del mundo. Hoy, te adentrarás en este apasionante mundo, aprenderás sobre la formación del mercado de la vivienda en Estados Unidos y descubrirás los pros y contras de invertir en propiedades.

El mercado inmobiliario en cifras

El mercado inmobiliario global es un gigante que representa aproximadamente el 60% de todos los activos, desempeñando un papel crucial en la economía mundial. Sin embargo, a pesar de su popularidad, aún existen opiniones divididas sobre su valía como inversión.

John Paulson, un experimentado gerente de fondos de inversión, sostiene que “La mejor inversión para una persona, una persona promedio, es comprar su propia casa”. Por otro lado, Charles Munger, el vicepresidente de Berkshire Hathaway, tiene una opinión diferente y afirma que “Por su naturaleza, el mercado inmobiliario tiende a ser una inversión muy mala”.

Algo confuso, ¿verdad? ¿A quién debemos darle crédito? ¡Continúa leyendo para descubrirlo!

La evolución en los precios de las casas en EE. UU.

Vamos a echar un vistazo al cambio en el precio mediano de las viviendas en Estados Unidos a lo largo de los años. Según la Oficina del Censo, en el tercer trimestre de 2022, el precio mediano de una casa vendida alcanzó su máximo histórico de $468,000. Hace tan solo una década, podrías comprar dos casas con la misma cantidad de dinero.

Sin embargo, si comparamos este aumento con el crecimiento del ingreso mediano real, veremos que no es tan rápido. En los últimos 10 años, el ingreso mediano de los hogares aumentó solo un 17%, llegando a unos $71,000.

Como nota aclaratoria, estamos comparando las medianas porque, en este caso, representan una imagen más precisa que los valores promedio. Esto se debe a que los precios de venta de algunas propiedades se consideran valores extremos que no necesariamente reflejan la situación media.

Factores que impulsan los precios de la propiedad

¿Por qué los precios de las propiedades aumentaron tan significativamente? Consideremos los siguientes factores:

1. Popularidad del área. Cuando más personas se mudan a áreas específicas, los precios suben debido a la limitada disponibilidad de tierra, especialmente en zonas urbanas. A veces, las noticias también pueden impulsar la popularidad. Un claro ejemplo se dio cuando Elon Musk comenzó a construir una Gigafactory en Travis County, Texas. Los precios de las viviendas aumentaron en un impresionante 54%.
2. Inflación. La inflación hace que el costo de bienes y servicios aumente con el tiempo. El mercado inmobiliario no es la excepción. Las propiedades pueden aumentar de precio sin necesidad de mejoras debido a la inflación.
3. Crecimiento económico. Cuando la economía crece, los ingresos aumentan, y la demanda de viviendas se dispara, impulsando el aumento en el valor de las propiedades.
4. Tasas de interés: Las tasas de interés más bajas hacen que comprar propiedades sea más atractivo, ya que el costo de pedir prestado dinero es menor.
5. Oferta y demanda. Cuando la demanda supera a la oferta, los precios suben, y viceversa. Un claro ejemplo es California. En el tercer trimestre de 2022, el precio medio de una casa se disparó a casi $830,000, el doble del precio típico en Estados Unidos, debido a la alta demanda y la baja oferta.

Además de la compra de propiedades, también existe una creciente demanda por viviendas de alquiler. Entre el 50% y el 60% de los estadounidenses no quieren o no pueden permitirse comprar una propiedad en este momento.

Invertir en el mercado inmobiliario: Seguridad y rentabilidad

Exploremos quiénes están invirtiendo en propiedades, por qué son tan populares y qué hace que esta opción sea segura y rentable.

Inversión en alquiler: Un negocio en auge

Según el IRS, aproximadamente 10.6 millones de estadounidenses obtienen ingresos de alquiler de propiedades. En promedio, los propietarios poseen de 2 a 3 propiedades. Sin embargo, es relevante notar que el 40% de los propietarios tienen propiedades valoradas por debajo de los 200,000 dólares, mientras que solo el 7% posee propiedades valoradas en 1 millón de dólares o más.

A menudo se cree que las corporaciones son las principales propietarias de las propiedades de alquiler. Según el Servicio de Investigaciones del Congreso (CRS) esto no es del todo cierto:

• Los individuos poseen más del 70% de las propiedades de alquiler y alrededor del 38% de las unidades de alquiler.
• Las LLPs, LPs y LLCs poseen alrededor del 15% de las propiedades de alquiler y el 40% de las unidades de alquiler.
• Los Fondos de Inversión Inmobiliaria o REIT (Real Estate Investment Trusts) y las corporaciones inmobiliarias poseen solo el 1.2% de las propiedades de alquiler y el 4.3% de las unidades de alquiler.

Es importante destacar que las LLP, LP o LLC pueden ser tanto propietarios individuales como inversionistas institucionales. Esto significa que la proporción real de corporaciones que poseen bienes raíces de alquiler puede variar.

Seguridad en las inversiones inmobiliarias

¿Por qué los bienes raíces son tan populares entre los inversionistas? Una de las razones principales es la seguridad, tal como lo expresó Franklin D. Roosevelt, el 32° presidente de los Estados Unidos, “Los bienes inmuebles no se pueden perder ni robar, ni se los pueden llevar. Adquiridos con sentido común, pagados en su totalidad y administrados con un cuidado razonable, son una de las inversiones más seguras del mundo.”

Sin embargo, técnicamente, los bonos del Tesoro de EE. UU. se consideran las inversiones más seguras, ya que el gobierno estadounidense nunca ha incumplido su deuda. Además de los bienes raíces, otras opciones de inversión de bajo riesgo incluyen el oro, cuentas de ahorro de alto rendimiento, certificados de depósito (CDs) y bonos corporativos. Pero la seguridad de la inversión en bienes raíces depende en gran medida de las condiciones locales y la estrategia de inversión seleccionada.

Rentabilidad de las inversiones en el mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario ofrece diversas oportunidades de inversión, como la compra de propiedades para alquilarlas o la inversión en fondos y fideicomisos inmobiliarios, conocidos como REITs. Estos últimos se consideran más riesgosos, pero ofrecen exposición al mercado inmobiliario con mayor liquidez y costos más bajos.

Ahora bien, ¿cuál es la rentabilidad esperada de las inversiones? En términos generales, a largo plazo, se observan los siguientes rendimientos promedio:

• 10% para las acciones en bolsa.
• Entre el 5% y el 6% para los bonos.
• Del 8% al 10% para los bienes raíces.

Estos datos sugieren que la inversión en bienes raíces es relativamente segura y rentable en comparación con otras opciones de inversión.

Pros y contras de invertir en bienes raíces

Antes de entrar de fondo en el mundo de las inversiones inmobiliarias, es fundamental considerar sus pros y contras.

Pros de las inversiones inmobiliarias

Algunas de las razones que hacen que el inmobiliario sea una excelente opción de inversión incluyen:

• Apreciación. A lo largo de la historia, los bienes raíces han aumentado su valor a largo plazo. Lo que genera ganancias significativas de capital.
• Flujo de efectivo. El alquiler proporciona un flujo constante de efectivo, lo que lo convierte en una fuente de ingresos pasivos.
• Beneficios fiscales. Las deducciones por intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad y depreciación pueden reducir el costo total de poseer una propiedad.
• Cobertura contra la inflación. Los bienes raíces suelen crecer en valor cuando aumenta el costo de vida. Esto se deben a la inflación, actuando como una protección.
• Tangibilidad.
• Los inversores pueden ver y tocar las propiedades, lo que las hace menos abstractas que las acciones y los bonos.

Contras de las inversiones en el mercado inmobiliario

En esta sección, exploraremos las desventajas de invertir en bienes raíces, los desafíos financieros y operativos que podrías enfrentar, y por qué a pesar de estas dificultades, muchas personas siguen eligiendo esta forma de inversión.

• Altos costos iniciales. Los pagos iniciales, los costos de cierre y otras tarifas pueden dificultar el ingreso al mercado inmobiliario. En comparación, invertir en acciones suele ser menos costoso. Sin embargo, existen programas que permiten ingresar al mercado inmobiliario con tan solo un 3% de inversión inicial. Puedes encontrar más información sobre esto en nuestro video “Compra casa ya con solo el 3% de inicial”, el enlace lo encontrarás al final de este artículo.
• Fluctuación del mercado. Aunque el mercado inmobiliario tiende a ser menos volátil que otras inversiones, aún está sujeto a cambios. Por ejemplo, después de la crisis de 2008, el valor de las propiedades disminuyó un 27%.
• Costos de mantenimiento y reparación. Estos son un aspecto que no debe pasarse por alto. Muchos inversionistas en bienes raíces optan por alquilar sus propiedades para obtener ingresos adicionales. Sin embargo, a menudo olvidan que la propiedad requiere mantenimiento constante, que no solo es costoso, sino también consume tiempo. A menos que cuentes con un administrador de propiedades, la inversión en bienes raíces no puede considerarse completamente pasiva. Siempre debes ocuparte del cuidado y la administración de tu propiedad.
• Liquidez. Esto es otro desafío. En comparación con otras inversiones, el mercado inmobiliario suele ser menos líquido, lo que significa que vender una propiedad rápidamente puede ser complicado. Si tu inversión se limita a bienes raíces, podrías tener menos flexibilidad para responder a los cambios del mercado.

A pesar de las desventajas, la inversión en el mercado inmobiliario atrae a muchos

A pesar de esta lista de contras, la inversión en bienes raíces sigue siendo una opción atractiva para muchos. Así lo demostró Robert Kiyosaki, autor de “Padre Rico, Padre Pobre”. Él posee más de 7,000 propiedades, entre residenciales y comerciales, con un valor neto de alrededor de 100 millones de dólares.

Kiyosaki no se considera un inversionista inmobiliario en el sentido convencional, sino más bien un “empresario que utiliza el sector inmobiliario”. Él afirma que los bienes raíces son su inversión favorita debido a su capacidad para generar flujo de efectivo, construir capital y apreciarse con el tiempo.

Kiyosaki es famoso por desarrollar la estrategia de inversión en propiedades conocida como BRRRR:

• B – Buy (Comprar)
• R – Rehab (Renovar)
• R – Rent (Alquilar)
• R – Refinance (Refinanciar)
• R – Repeat (Repetir todo el proceso con otras propiedades)

Aunque esta táctica puede parecer prometedora en teoría, en la práctica pueden surgir imprevistos. A veces, los costos de renovación superan las expectativas, y la refinanciación puede dar como resultado valores más bajos de lo deseado.

A pesar de los desafíos y las incertidumbres, la inversión inmobiliaria ha ganado popularidad y forma parte del “sueño americano”. Lo que una vez fue una excepción, ahora se ha convertido en una parte fundamental del mundo de las inversiones.

Un recorrido por la historia del mercado inmobiliario en EE. UU.

Exploraremos cómo la inversión en bienes raíces ha evolucionado a lo largo de los años en los Estados Unidos. Desde una época en que la propiedad de viviendas era rara, hasta el crecimiento constante de la propiedad en la actualidad. También, analizaremos los eventos clave que han dado forma al mercado inmobiliario en el país.

La evolución de la propiedad de viviendas

Antes de la Revolución Industrial, la propiedad de tierras y viviendas estaba principalmente en manos de agricultores. Sin embargo, durante el siglo XIX, la propiedad de viviendas se volvió más común, incluso en las áreas urbanas.

En el gráfico anterior, observamos que a principios de 1900, más del 40% de los estadounidenses eran propietarios de viviendas. Actualmente, esta cifra se sitúa en alrededor del 66%. A primera vista, puede parecer un crecimiento modesto a lo largo de más de un siglo. Pero debemos recordar que en 1900, la población de EE. UU. era de aproximadamente 76 millones, mientras que ahora supera los 330 millones de personas.

Por lo tanto, si comparamos el número de propietarios de viviendas de entonces y ahora, estamos hablando de alrededor de 35 millones en ese momento, en comparación con casi 218 millones de personas hoy en día. Eso es seis veces más, lo que indica un crecimiento notable.

La popularización de la inversión en bienes raíces

¿Qué cambió para que la inversión en bienes raíces se volviera tan popular? Para responder a esta pregunta, retrocedamos al siglo XX y examinemos los eventos clave que dieron forma al mercado de la vivienda en EE. UU.

El verdadero auge de la vivienda ocurrió después de la Segunda Guerra Mundial. La demanda creció de manera exponencial a medida que millones de soldados regresaron a casa y formaron familias. Esto llevó al desarrollo de suburbios y a un aumento en la cantidad de propietarios.

Aunque en ese momento no se trataba tanto de una inversión como de una necesidad, este período influyó de manera significativa en el mercado inmobiliario. Dando impulso a su crecimiento y promoviendo la innovación en la industria. Varios factores contribuyeron a esto, incluyendo:

• Suburbanización. La mudanza de las áreas urbanas a los suburbios después de la Segunda Guerra Mundial dio como resultado la construcción de muchas viviendas unifamiliares y casas adosadas. Generando una alta demanda de viviendas y aumentos en los precios de las mismas.
• Hipotecas más accesibles. La Administración Federal de Viviendas (FHA) y el Departamento de Asuntos para Veteranos (VA) introdujeron programas para crear hipotecas más asequibles con pagos iniciales relativamente bajos. Facilitando así, el acceso a la propiedad de viviendas.
• Innovaciones en la construcción. Los avances técnicos en la construcción, como los componentes prefabricados, diseños estandarizados y nuevos materiales como el concreto y el acero, sentaron las bases para un sólido mercado de viviendas en EE. UU.

A medida que avanzamos en nuestra exploración, descubriremos cómo estos cambios históricos han contribuido a la evolución de la inversión en bienes raíces en los Estados Unidos.

Otros factores que también impulsaron la popularidad de la inversión en el mercado inmobiliario

En la década de 1970, el mercado inmobiliario ganó popularidad como una inversión atractiva debido a varios factores significativos:

• Recesión: Durante este período, el efectivo estaba perdiendo su valor rápidamente, lo que llevó a que las personas buscaran inversiones más estables. El mercado inmobiliario se presentaba como una solución sólida a esta preocupación. Los precios de las viviendas casi se triplicaron desde 1970 hasta 1980, a pesar de la recesión, lo que llevó a la creación del término “inflation hedge” (cobertura contra la inflación) para describir el mercado inmobiliario.

• Beneficios fiscales. El gobierno introdujo una serie de incentivos fiscales que permitió la deducción de los intereses hipotecarios y los impuestos sobre la propiedad del ingreso imponible. Esto hizo que la inversión en bienes raíces en esa época, fuera aún más atractiva desde el punto de vista fiscal.
• Renovación urbana. En la década de 1970, muchas ciudades estadounidenses experimentaron un auge en la renovación urbana. Esto brindó oportunidades para que los inversionistas compraran y renovaran propiedades en vecindarios que pronto se convertirían en lugares de moda.

Eventos posteriores a la crisis de 2008 que también dieron impulso al mercado inmobiliario

Tras la crisis de 2008, la economía experimentó un período de recuperación y expansión. Las bajas tasas de interés facilitaron la compra de viviendas. Lo cual generó un aumento en la demanda de construcción, especialmente en áreas urbanas.

Además de estos eventos históricos, las preferencias generacionales y los cambios en el estilo de vida también influyeron en el mercado inmobiliario. Lo que funcionó para los Baby Boomers puede no funcionar para los Millennials y, seguramente, tampoco para la Generación Z.

Consideremos también a los avances tecnológicos y la transformación de las oficinas permitieron el trabajo a distancia. Esto aumentó la demanda de viviendas más grandes con espacios para trabajar desde casa.

En resumen, el mercado inmobiliario estadounidense ha experimentado altibajos a lo largo de los años, influenciados por condiciones económicas, cambios demográficos y avances tecnológicos. Sin embargo, su popularidad y rentabilidad a largo plazo no han disminuido. La clave sigue siendo tener una estrategia a largo plazo y diversificar las inversiones, independientemente de los activos. Los bienes raíces pueden ser una excelente adición a tu cartera si sabes cómo evaluarlos. Si deseas aprender más sobre cómo hacer análisis de inversiones, únete a nuestro seminario en línea gratuito: haciendo clic aquí. ¡Te esperamos!

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