La depreciación de bienes raíces, es tan mala como parece. Este término explica la baja en valor de un activo debido a cambios en el mercado o, simplemente, al uso con el paso del tiempo.
Por ejemplo: Compraste una casa por $100.000 y terminó costando unos 50.000 dólares. Esto ha ocurrido con muchísimas familias y es desafortunado.
Sin embargo, como todo, hay épocas o aspectos en los que esta depreciación conviene y otros en los que no tanto. Veamos a continuación todos los detalles sobre la deprecación de bienes raíces.
La depreciación de bienes raíces en términos de contaduría
Si se habla de contaduría, el Código Fiscal de Estados Unidos asegura que, con los años, la casa que compraste de $100.000 se irá deteriorando. Por ende, el valor de la propiedad bajará progresivamente. El año de vida que tiene un lugar es de 27.5 años. Esto, si estamos hablando de una casa residencial. En el caso de un edificio o una propiedad que sea para uso comercial, o de cinco familias en adelante, cuenta con un total de 39 años.
El IRS en Estados Unidos incentiva a las personas a gastar, hacer negocios y declarar todo, porque las autoridades dan una compensación en términos de deducciones.
La figura del contador lo que hará es aplicar un método de depreciación o straight line. No es el único. Existen muchos otros, pero se estará hablando de este.
¿Qué es el straight line?
La práctica de esto consiste en que el valor de propiedad va a dividirse exactamente por la cantidad de años que tiene para depreciarse.
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En este caso, se habla de $100.000 divididos entre 27,5. Esto resulta en $3.636.
En el primer año, tu propiedad se está desvalorizando -entre comillas- o está bajando de valor por más de 3.000 dólares. En el segundo año, vuelve a bajar por la misma cantidad. Así sucesivamente.
Esto va más allá de mantener tu propiedad o cuidar de ella. Se desvaloriza por el uso que le das. La forma en la que el IRS te recompensa sería la siguiente:
Imagina que cobras $1.500 de renta. Esto lo multiplicas por 12, lo que equivale a 18.000 dólares por año. ¿Qué prefieres? ¿Pagar la renta de $18.000 o tomar menos de esa cantidad y le restas esa depreciación? Te quedaría un ingreso de $14.363. Así es como lo ve el Código Fiscal.
Tú tomaste $18.000. Te ganaste $18.000. Se te va a descontar esa depreciación. Por lo que en vez de pagar taxes o impuestos en esta suma -que es más alta- se te permitirá pagar impuestos de esta suma que es más baja.
No es tan malo como parece, si lo pones en este caso; pero, el Código Postal te recompensa a ti como inversionista, como persona de negocio, porque entiende que para todo tipo de proyectos hay riesgo. También, entiende que para todo negocio existen gastos. Por ejemplo, contratar personal, mantenimiento, etc.
Por eso, vale la pena contratar a un contador, pues le pagaste 10% a una persona y todos esos gastos que van para mantener esta propiedad se van deduciendo poco a poco, de manera que se disminuye la cantidad de impuestos que tienes que pagar.
Recuerda, en bienes raíces o en los negocios en Estados Unidos no es tanto lo que tú logras hacer, sino lo que logras mantener contigo.
En el caso de los house flipper
Los house flipper son personas que se dedican a comprar casas que están por debajo del mercado o están deterioradas. Luego, las renuevan y las venden a un precio más alto.
Si quieres incrementar el valor de tu casa, aquí te tenemos un artículo con varios consejos.
El IRS dice que este tipo de estrategia no se aplicaría si tú no tienes la propiedad al menos de un año en adelante. Un año en adelante quiere decir 12 meses más un día.
Normalmente, si tú eres un flipper, no quieres mantener una propiedad contigo tanto tiempo, porque mientras más tiempo te quedas con la propiedad menos dinero ganas y más dinero pierdes.
Asimismo, el propósito de hacer un flipper es incrementar el valor y no tratar de deteriorar el mismo de la propiedad. Por ende, este tipo de depreciación de bienes raíces no te serviría si eres una persona que hace house flipping.
El concepto de depreciación de bienes raíces en Estados Unidos se aplica, única y exclusivamente, desde el momento en que tú empiezas a tomar ese activo para hacer negocios con él.
Eso quiere decir que, así la casa o propiedad que compraste tenga 100 años, pero que decidiste poner en uso comercial, la depreciación cuenta desde el 2020 hasta el 2047 más seis meses, porque es 27 años, 27.5, 27 años más seis meses. Esto, ubicándonos en 2020.
