Las ejecuciones hipotecarias o como se le conoce en Estados Unidos “foreclosure” son oportunidades que se presentan a los inversionistas de bienes raíces pero debemos ser cuidadosos acerca de cuándo y cómo tomarlas.
Las ejecuciones hipotecarias son procesos legales por los cuales el prestamista intenta recuperar el monto endeudado de un préstamo incumplido al apropiarse y vender la propiedad hipotecada. Recuerden que el banco no está para quitarles las casas, el banco está para hacer dinero.
Cuando una parte de ese contrato no está siendo cumplida por el prestatario, el banco decide tomar acción y, por ende, terminan entrando en un juicio hipotecario, el cual debe pasar por varias etapas antes de llegar a convertirse en ejecución hipotecaria y a continuación las enumeramos.
1. Pre-foreclosure
El Pre-foreclosure ocurre de tres a seis meses desde el momento en que una persona deja de pagar la hipoteca. Los bancos no saltan a conclusión, no asumen. No necesariamente después de haber faltado con tus pagos mensuales te van a quitar la casa de inmediato.
En lugar de esto, los bancos tratan de trabajar con el cliente para ver si hay una manera de resolver la situación. A veces ofrecen minimizar un poco el pago mensual, o durante la época de la pandemia, ofrecen programas de ayuda del Gobierno, como por ejemplo el mortgage forbearance. Al mismo tiempo, ellos tratan de entender la situación de la persona afectada.
Puede que te bajaron de rango en el trabajo y a lo mejor no estás ganando tanto o quizás tu pareja se enfermó. La razón que sea, todo este proceso de negociación, se tarda entre tres a seis meses. El banco trata de buscar oportunidades, porque ellos no quieren recuperar, o tomar otra casa y agregarla al inventario.
Si el banco termina quitando la casa por falta de pago, quedaría mal parado porque demostraría que dieron préstamos de una manera irresponsable, no evaluaron bien quién en realidad se merecía un préstamo y quién no. Después de tres a seis meses, si esto no se da, no se resuelve, no llegan a un acuerdo, llegan a lo que se conoce en Estados Unidos como un “auction” o subastas de remate en español.
¿En qué consiste un “auction” en ejecuciones hipotecarias?
Son eventos de remate que se llevan a cabo en las cortes. En muchos estados lo hacen en línea, en otros, lo hacen directamente desde la corte en sí y la persona debe asistir físicamente.
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Ahí es cuando sucede, tal cual como se ve en las películas, “50.000 USD, ¿quién da 51? ¿Quién da 52? ¿Quién da 53?”, y así hasta que llegue al punto más alto en donde ya nadie compite más y se lo termina comprando la persona que tiene más dinero en efectivo. Para este tipo de transacciones se necesita mucho efectivo, o mucha liquidez.
2. Foreclosure
Si el banco no logra resolver nada en la fase de Pre – Foreclosure, la casa pasa a la faceta de la subasta. Si en la subasta no funciona, termina en la etapa de foreclosure, que es cuando el banco recupera la propiedad, se la quita de las manos a su dueño, y vuelve al inventario del banco.
En cada etapa la casa pasa por ciertas condiciones. En esa primera etapa es cuando la casa va a estar en las mejores condiciones posibles, está intacta, está todavía relativamente arreglada, el césped está cortado, pero aquí es cuando más afecta emocionalmente.
¿Por qué? Porque en este momento el propietario de la casa, todavía reside en ese inmueble y está tratando de mantenerse a flote, “¿cómo hago los pagos?, ¿con quién los hago?, ¿en quién confío?”, son preguntas que surgen estando en esa situación. Ahí es cuando el inversionista que logra tener acceso a ese tipo de propiedades empieza a realizar las negociaciones.
Como inversionista ahí es cuando consigues la mejor oferta, la propiedad en la mejor condición posible y relativamente no vas a tener que hacer ningún tipo de reparo, porque la casa todavía se encuentra en buena condición. Una vez que pasas esta etapa, las condiciones de la casa empiezan a desmejorar.
Una vez que pasas el proceso de la subasta, entras en negociación directa con el banco, pero tienes que atenerte a las consecuencias, estamos hablando en su mayoría de propiedades que están muy en malas condiciones. No es que no existan en buenas condiciones, pero vas a tener que rebuscar un poco más para llegar a ese tipo de inmuebles.
¿Dónde puedes conseguir ejecuciones hipotecarias?
Existen tres páginas en particular donde puedes conseguir este tipo de propiedades:
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Wells Fargo
Aquí van a tener acceso a un inventario completo de las casas que han sido retomadas por Wells Fargo. Lo único que tienen que hacer es ir a la página web del banco y hacer click en “search now”, y comienzan a buscar las ejecuciones hipotecarias o propiedades que se encuentran en “Foreclosure”, puedes seleccionar el estado o área específica donde piensas invertir tu dinero.
Por citar un ejemplo, existe una casa disponible en “Foreclosure” en el estado de Arizona por $199.900, allí incluso pueden ver fotos de la propiedad y constatar en qué condiciones se encuentra. Si te encuentras interesado, lo único que debes hacer es llenar la información y contactarlos.
Antes de comprar una de las ejecuciones hipotecarias deberás hacer una investigación, ver si la zona es la apropiada, tener en consideración si hay algún tipo de violaciones, si hay algún tipo de reparos que vayan más allá de lo que en realidad valdría la pena invertir.
Todo eso lo deben analizar, si no saben cómo hacerlo, si no saben exactamente cuál es el área más apropiada para invertir dinero y sacarle rentabilidad a tus propiedades, no te preocupes porque en Novarise tenemos un seminario gratuito en línea por la cual tú te puedes unir a nosotros sin ningún costo.
HomePath
Estamos en la página web de HomePath buscando ejecuciones hipotecarias disponibles para invertir y buscamos en el mismo estado: Arizona. A diferencia de Wells Fargo, que arrojaba un solo resultado, en este buscador aparecerán diversas opciones de “Foreclosure” en esa zona de tu preferencia.
Si te interesa alguna propiedad en particular, podrás realizar tu oferta online e invertir en ella. Existen ofertas que van desde los $120.000 hasta los $180.000 y puedes negociar los precios según la condición del inmueble.
La ventaja de esta plataforma es que no solamente nos muestra las fotos de la propiedad, sino que también nos muestra el diseño del piso, cómo están distribuidos los cuartos, a pesar que son inmuebles que entraron en “foreclosure”, podrás encontrar algunos en muy buenas condiciones. Solo debes registrarte y postular tu oferta.
HUD.GOV
También existe la plataforma del gobierno que es el departamento de casas o de viviendas y desarrollo urbano de Estados Unidos. Al igual que las dos plataformas anteriores, ellos tienen una página nacional que les va a permitir a ustedes tener acceso a cualquier estado en la que ustedes estarían interesados en invertir, solo tienen que introducir el estado o área específica donde piensan comprar y arrojará resultados con las ejecuciones hipotecarias disponibles.
Pueden colocar en el filtro de búsqueda un rango de precios, por ejemplo $50.000 – $200.000 en el estado de Arizona y aparecen propiedades en “foreclosure”. Tenemos una casa en Tucson, Arizona, en $132.000, otra en $112.000 en Safford, Arizona, También tenemos una por $66.000, con esa cantidad ya pueden comprar una casa para invertir, para aquellos incrédulos que dicen que es imposible ya ven que sí es posible.
Así que si estás buscando ejecuciones hipotecarias en buen estado y a buen precio, no dudes en emplear estas herramientas que te ayudarán a escoger la mejor opción para multiplicar tu inversión.
