Hay varios tipos de inversiones inmobiliarias, y saber cuál te conviene más puede ahorrarte muchos inconvenientes en el futuro, además de dinero. Dependiendo de la técnica de inversión que elijas, deberás seguir diferentes procesos.
En el mundo de los bienes raíces, es esencial que sepas cuál método quieres usar para generar tus ingresos, de esa forma podrás concentrarte, aprender, y crecer en el sector al que te dediques.
Existen varios tipos de inversiones inmobiliarias y nos vamos a enfocar en las más comunes: Buy and Hold y House Flipping. ¿Cuál te podría funcionar más? Pues todo depende de ti y de lo que estés buscando encontrar a través de los bienes raíces.
House Flipping – Tipos de inversiones inmobiliarias
Este es un trabajo que nunca para. Siempre hay que estar comprando una casa, remodelandola y andar con ese trabajo constante de venderla entre seis a nueve meses. Es un tipo de inversión muy activa.
En el Flipping, las ganancias pueden ser de 10.000, 20.000 o hasta 30.000 dólares. Todo depende de cuánto valoren la casa que compraron y todo lo invertido en ella. Cuando la vendes, lo haces de un solo golpe. Así como las ganancias entran de un solo golpe también.
Buy and Hold – Tipos de inversiones inmobiliarias
Esta modalidad es más una inversión. Es más pasiva, dentro de lo que cabe. Es activa cuando están buscando la casa, cuando están en proceso de cerrar los papeles de la hipoteca y todo lo relacionado con contratar un administrador de empresas, si es que deciden contratar uno, o simplemente buscarle un inquilino. Esa es la parte que se vuelve activa y es casi siempre al principio de la inversión.
Una vez que tienen el inquilino y ya está en la casa, se vuelve una inversión pasiva, porque lo único que tienes que hacer es cobrar la renta al final de todos los meses.
Anuncio
Este tipo de inversión es más pasiva. Es más lenta. Colectas la renta, pero después de todos los gastos, después de pagar la hipoteca, te termina sobrando unos $100. De 100 dólares en 100 dólares, pueden acumularse hasta 1.200 USD de ganancia. Es extremadamente pasiva.
Siempre tienes que tomar en cuenta el proceso de reconstrucción o remodelación, ver qué hace falta, asegurarte de que el personal está haciendo las cosas bien, etc.
Hay personas que hacen un híbrido de las dos. Vas con la intención de hacer flip, pero por las condiciones del mercado entienden que, quizás, hace más sentido hacer con la propiedad un Buy and Hold. O viceversa, hay inversores que van con la idea de hacer Buy and hold y terminan haciendo un House Flip a la propiedad por que hace más sentido con las condiciones del mercado.
A lo mejor, lo que quieres es conseguir más tiempo, estar un poco más relajado, pasar más tiempo con la familia, no tienes necesidad de estar corriendo con esta estrategia del flip, sino que simplemente no les importa esperar, hacer las cosas un poquito más lentas.
Tipos de inversiones y el Cash-out Refi
Ahora, para ambas estrategias pueden aplicar a lo que le llaman cash-out refi, que es el refinanciamiento. Una vez más, el cash-out refi se aplica para las dos tipos de inversiones, pero qué tan rápido lo pueden hacer, también depende única y exclusivamente de ti. Si quieres comprar una propiedad y sacarle un cash-out refi en seis meses o en nueve meses, el House Flip es la estrategia que tendrías que hacer por que añadiste valor a la propiedad con todas las remodelaciones que hiciste.
Anuncio
El cash-out refi en una propiedad que compraste con el propósito de hacer un Buy and Hold no es algo que se va a sacar en cuestión de seis meses. Esto va a tomar años porque ahora estarías pagando esa hipoteca. Estarías bajándole la deuda de una manera más lenta por medio de las rentas, que son un monto más pequeño. Por ende, en vez de poder sacar un cash-out refi en seis meses, tendrías que esperar unos tres a cinco años para que la deuda baje con los pagos que haces a la hipoteca y esperar que el mercado suba un poco de valor en dos o tres años para tener un cushion.
Ejemplo de Buy and Hold
Imagina que pusiste 20% down payment o inicial, lo que quiere decir que debes 80% de la deuda al banco. Con el dinero de la renta, vas bajando la deuda lentamente, mes a mes.
Supongamos que esta propiedad la compraste, al igual que la otra, en unos $100.000. Después de un año, debes 80.000 dólares en esta hipoteca de 100.000. Esto fue lo que más pudiste hacer para bajar la deuda, cuando decidiste aplicar un Buy and Hold, que ha sido 1.000 dólares, porque sería el 1%.
Si lo multiplicas por cinco años, lo que lograste acumular con este tipo de estrategia fue $5.000, porque vamos a multiplicar a 1.000 por cinco. Lo que es un monto muy bajo para sacarle cash-out refi, pero imagina que el mercado mejoró con los años y que esta casa, sin hacerle ningún tipo de renovación, en cinco años, aumentó su valor por diferentes factores. Ahora la casa está valorada en unos 150.000 dólares.
Originalmente, pagaste $100.00. Ahora, el precio es de $150.000, lo que quiere decir que le agregas 50.000 USD extra y tienen acceso a 55.000 USD en cash-out refi.
Ejemplo de un House Flip
En cambio, si estás con un cash-out refi en un House Flip, imagina que compraste esta casa, la pusiste al 20% y debes el 80%. En seis meses, la remodelan y hacen que la casa sea espectacular. El valor de esta casa subió exponencialmente.
En vez de valer unos 100.000 dólares, ahora la casa cuesta 200.000 dólares. Entonces, pagaste $100.000, y unos 20.000 dólares en renovaciones. La ganancia total en esta propiedad sería unos 80.000 dólares. Puedes sacar un refinanciamiento de $80.000.
¿Cuál te conviene de estos dos tipos de inversiones?
Todo depende de lo que estés buscando. No hay una estrategia mejor que la otra. Dependerá de evaluar los distintos tipos de inversiones junto a los pros y contras, para decidir qué es lo que te conviene más en términos de inversiones. También hay que considerar que si vendes tu inversión en menos de un año de haberla adquirido, vas a pagar una cantidad más alta en impuestos. Si te quedas con tu inversión por más de un año, entonces pagarás menos en impuestos si deseas vender la misma.
