¿Por Qué Niegan las Hipotecas y Qué es el “Debt to Income Ratio”?

Para quienes se encuentran en Estados Unidos y desean aprender más acerca de los términos financieros en bienes raíces, el “debt to income ratio” significa el porcentaje que debes en deudas versus lo que ganas, o lo que tienes ahorrado en efectivo.

Esto influye directamente a la hora de recibir o no el préstamo de una hipoteca, existen casos donde una persona acude a un banco con un crédito de 800 USD, aplica para una hipoteca y se la niegan. Luego llega otra persona con un crédito de 620 USD y sale con su hipoteca para la compra de su casa.

De allí la importancia del Debt to Income ratio, esto va a determinar tus posibilidades de adquirir el préstamo hipotecario, incluso con prioridad sobre el monto del crédito que poseas.

Los bancos tienen el “Debt to Income statement”, otros le tienen el nombre de “personal finance statement”, y hay otros que le llaman el “net worth”. Todos estos statements, todas estas aplicaciones significan lo mismo: ellos quieren ver cuánto tiene el cliente en activos, o lo que le llaman en Estados Unidos “assets”, versus pasivos o “liabilities”.

¿Qué busca el banco en tus activos?

En la columna de activos o “assets”, ellos tienen algo que le llaman “cash” que significa el salario de ustedes, lo que tienen en la cuenta de ahorros, en la cuenta corriente. También, el banco se enfoca en si tienen algún tipo de portafolios en acciones en compañías, si tienen algún tipo de seguro de vida, entre otros.

En la parte de pasivos o “liabilities”, ellos lo que quieren saber es si tienes alguna hipoteca o si tienes alguna deuda en tarjetas de crédito, o si también tienen algún tipo de préstamo personal.

El banco busca números mensuales en los statements (Debt to Income, personal finances, net worth). Supongamos que por mes ustedes ganan 3.000 USD. Tienen 3.000 USD entre salario, ingreso, dinero ahorrado en la cuenta, además también invierten en acciones en las compañías y tienen un total de 3.000 USD invertidos. Y en life insurance compraron una póliza de seguro de vida y tienen por ahí unos 3.000 USD acumulados, para un total de 9.000 USD mensuales en activos.

Vigila tus pasivos a la hora de solicitar una hipoteca

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Si vas a pedir un préstamo, es mejor que le prestes atención a tus pasivos

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A la hora de recibir o no el préstamo de la hipoteca bancaria, la columna de pasivos influye mucho en la decisión y es donde deben estar muy atentos.

En esta columna de pasivos o “liabilities” tienen la hipoteca, y a modo de ejemplo digamos que les exigen mensualmente un pago de 1.300 USD. En la tarjeta de crédito el pago mínimo es de 130 USD, de los cuales ustedes pagan, solo 70 USD.

Y en el “personal loan”, o préstamo personal deben tener cuidado, sí, les ayuda a subir el crédito, pero los “personal loans” cobran intereses muy altos, mucho más altos que las tarjetas de crédito, entonces es algo con lo que deben determinar qué hacer para mejorar su reputación crediticia.

¿Dónde está el truco?

Supongamos que el total de sus pasivos suma $1.700 pero nadie quiere pagar lo mínimo porque todo el mundo busca reducir la deuda, y obviamente reducir el porcentaje de intereses, entonces deciden pagar un poco más en cada una de las tarjetas e igualmente en el crédito personal, elevando el gasto a $2.400.

¿Coloco 2.400 USD o coloco 1.700 USD?. El Debt-to-Income ratio, es un número que demuestra qué tan responsables son ustedes manejando la deuda versus lo que están ganando.

Si dividen 2400 USD entre 9000 USD que representan sus activos mensuales, el porcentaje de las deudas que tienen es de 27%. Ahora, cada banco tiene una regla diferente. Hay bancos que exigen que tengan un Debt to Income ratio por debajo de los 40%, otros dicen por debajo de los 50%, otros dicen por debajo de los 30%. Es difícil determinar ese número con exactitud, pero mientras más bajo esté ese Debt to Income ratio, más les conviene.

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El porcentaje de tu deuda influye de forma directa en la posibilidad de que te presten dinero

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¿Cómo se vería el Debt to Income ratio si toman 1.700 USD y lo dividen entre 9.000 USD? El resultado es de un 19%.

¿A quién va a preferir el banco? ¿Una persona que nada más debe 19% en deuda o una que debe 27%? La lógica dice que obviamente ellos van a preferir al que tenga menos deuda porque eso se traduce a, “Esta persona tiene más dinero para pagarme la hipoteca”. Los bancos están en el negocio de prestar y ganar dinero. Ellos no están en el negocio de quitarle la casa a nadie, ni nada por el estilo.

En este caso ustedes no están mintiendo en la aplicación, no están escondiendo algo que no deberían esconder. Simplemente están diciendo lo que, por ley, es requerido. Y por ley, están requeridos a pagar 1.700 USD y no 2.400 USD. Esto les proporcionará un Debt to Income ratio mucho más bajo, lo cual les ayudará a conseguir la hipoteca.

Sin embargo, esto no quiere decir que tener un buen “Debt to Income ratio” les garantiza que automáticamente les van a aprobar la hipoteca. Una hipoteca depende de muchos factores, depende del crédito, depende de cuánto dinero ganan, depende del Debt-to-Income ratio , y este es uno de los tantos factores que ellos buscan.

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