La Magia Del Note Investing Para Hacer Crecer Tu Portafolio Inmobiliario De Manera Exponencial

Para hacer crecer tu portafolio considerablemente, lo primero que tienes que saber es sobre el note investing o inversión de escrituras. Básicamente, es la estrategia de invertir en notes para ver cómo puede crecer el portafolio de una manera exponencial, sin tener que estar esperando dos, tres, cuatro años para ahorrar suficiente dinero para un down payment y luego poder ir a comprar.

Primero, hay que entender el concepto de lo que es un note investing. Imagina que viste una casa de $100.000. Para comprarla, vas al banco y la adquieres como generalmente se hace. Luego, vienen tres personas más y quieren comprar también. Tienes a la persona A, persona B, persona C. ¿Qué está sucediendo acá? El banco te prestó los últimos $100.000 que tenían y estas tres personas, por mala suerte, se quedaron sin dinero para solicitar.

Lo que hacen muchos bancos en la actualidad para asegurarse que ellos tengan suficiente liquidez en efectivo es tomar esa hipoteca que sacaste por $100.000. La persona que pidió el préstamo se lo va repagando haciendo pagos de $1.000.  No obstante, el banco no quiere esperar todos los meses o no quiere esperar 30 años para que se le devuelva esta cantidad.

Ante esa situación ¿Qué hace el banco?

El banco necesita el dinero hoy para poder prestarlo a estos tres inversionistas o a estas tres personas para que vayan y se compren su casa. 

En ese sentido, venden esta factura o esta escritura, o este promissory note. 

Un promissory note es, básicamente, la promesa de repagarle al banco todos los meses por 30 años o por 15, dependiendo el término de la hipoteca, hasta que se termine de cancelar toda la deuda.

Este “promissory note” se lo venden a los inversionistas. Una compañía muy famosa que hace eso se llama Fannie Mae. Esta sonó mucho durante el 2007 al 2008, ya que estaba alrededor de todas las noticias que tuvo que llegar la Reserva Federal y comprarlos porque sino la economía mundial, no solamente de Estados Unidos, se iba a ir a la quiebra. Fannie Mae llega y compra estas escrituras por $75.000.

Los bancos son más inteligentes de lo que creemos. Lo que hacen estas entidades es que cuando se pide una hipoteca, ellos cobran mortgage origination fees, que es básicamente el costo de la matrícula. Por decir un ejemplo, el costo de aplicación y luego costo de esto, costo de lo otro, un sinfín de costos.

Los bancos, típicamente, no venden su hipoteca enseguida. La venden después de cuatro, cinco, a veces hasta seis meses, porque los intereses, asumiendo que se tiene una hipoteca de tres años, que les cobran al usuario por los primeros 15 años son los más altos. Por ejemplo, se tiene una hipoteca de $1.000 y todos los meses se pagan $999 de esa hipoteca, va en intereses y nada más $1 va a ser repagado hacia su costo.

Note Investing Bancos
La amortización de una deuda se realiza de forma estratégica por los bancos.

Es importante entender que el banco quiere efectivo hoy. Ellos están dispuestos a vender esto en un descuento. Aparte de haber ya ganado dinero de muchos prestamistas, agarran este mortgage y distribuyen $25.000 para esta persona acá, $25.000 para la persona de allá y $25.000 a la persona de otro lado. Así, todo el mundo está contento. 

Todo el mundo está feliz, el banco está feliz, Fannie Mae está feliz.

¿Entonces qué va a pasar con Fannie Mae?

Las cuatro personas que pidieron un préstamo lo que van a hacer es que en vez de pagarle al banco, ahora le empiezan a pagar a Fannie Mae. Lo que quiere decir que, Fannie Mae se queda con su escritura o con su “note” por los próximos seis o 12 meses.

Fannie Mae empieza a colectar sus intereses, hasta que reúne suficiente y, ¿qué pasa? Ellos van a hacer lo mismo que el banco hizo y van a vender este promissory note a otro tipo de inversionista. 

Este inversionista viene y compra cualquier otro note investing por $50.000, $25.000 o menos. El mismo proceso. ¿Por qué lo van a vender tan poquito? Ya Fannie Mae se ganó todos los intereses que se pudieron haber ganado de los inversionistas y ellos necesitan dinero hoy, para poder comprar más hipotecas al banco. 

Este proceso se repite una y otra vez. 

Fannie Mae, si no lo sabes, en realidad no hizo nada malo en aquella época. La falla sucedió con los bancos.

Los bancos empezaron a prestar dinero a gente que, verdaderamente, no podía pagar esas letras de la casa. 

Es decir, pagaban $1.000 al mes por el primer año y, automáticamente, en el segundo año la hipoteca subió a $1.200, $1.500 o a $2.000. ¿Cómo uno espera que una familia que nada más está produciendo $1.000 máximo para pagar una hipoteca de repente pueda cancelar unos $2.000 porque empezaron a cobrarle unos intereses que no sabían que estaban incluidos?

¿Qué podemos hacer para mejorar las inversiones en bienes raíces? 

Vamos a poner un ejemplo de una situación en la que podríamos aplicar este concepto.

Note Investing Bienes raíces
Al llegar a un acuerdo directo con el dueño de una casa, puedes facilitar mucho el pago de la misma.

Supongamos que hay una casa $100.000. Hiciste los cálculos, te encantó y la quieres. Pero, ahora, otra persona se antojó de la misma propiedad pero el lugar está solicitando $100.000 y no cuentas con el 20% para pagar la inicial. ¿Qué debes hacer? 

Este tipo de inversiones simplemente va a funcionar si estás en contacto directamente con el dueño de esa casa. La persona que la está vendiendo. ¿Cómo conseguir esa casa? Mucha gente opta por ir a los clubs de real estate en Estados Unidos, ingresan en una página que se llama MeetUp, buscan clubs de real estate locales y empiezan a socializar, a hacer su network y poco a poco van aprendiendo, conociendo gente.

También en Zillow, en la parte de for sale by owner houses, o en aquellas casas que dicen, “Make me move”. Vas, negocias con el dueño de la casa y le explicas que no tienes $20.000 para la inicial y se la pides. 

Si el dueño dice “Sí, chévere. Yo te puedo dar los $20.000”, vas  al banco y financias el restante: $80.000. Entonces, ahora tienes una hipoteca de 30 años y todos los meses -supongamos- vas a pagar $1.000. Con el dueño de la casa se hace lo mismo, pero usualmente a más corto plazo, con el promissory note.

Dicho de esta forma, vas a pagarle $500 al mes a este dueño de la casa por cinco años. En cinco años van a ser cinco por 12. Son 60 pagos. Vas a pagar 59 pagos de $500 y en el pago 60 le vas a dar lo que le llaman un “balloon payment”, que es pagarle todo el balance de esos $20.000. 

¿Cómo se puede pagar? Se pueden utilizar varias estrategias como tarjetas de crédito o haciendo un HELOC con refinanciamiento, o un Cash-out Refi.

¿Qué cree que está pasando con el dueño de la casa? Va a hacer exactamente lo que hizo el banco. Después de cobrar seis meses en intereses, esta persona dijo, “ya yo no quiero lidiar con esta deuda. Yo lo que voy a hacer es que  voy a vender tu note y se lo voy a vender a otra inversionista”. 

La persona vende este note investing de $17.000 en discount por $15.000 a otro inversionista.

Invertir en Note Investing
Cuando estás en el mundo de los bienes raíces, debes asegurarte de hacer todo de forma legal.

Llega el inversionista, lo vende por $15.000 y ahora, en vez de pagarle al dueño de la casa, la persona termina pagándole los $500 al que compró el note investing. Esta persona está empezando a cobrar intereses por el “promissory note” y el otro inversionista ganó sus $15.000. Tomó sus $15.000 y decide irse de viaje o simplemente conservar el dinero. 

De estos $500, supongamos que le cobra a otra persona seis meses. Se aburre y ya no quiere cobrarle más. El siguiente paso sería venderlo a otro inversionista, gana unos 15.000 dólares y lo añade a su portafolio. Es una forma innovadora y súper creativa de expandirte. 

Obviamente, tienes que trabajar con un abogado para hacerlo, porque ellos son lo que te van a ayudar a mantenerlo bien encaminado. Debes hacerlo bien y de una manera legal. Esto es posible hacerlo en todos los estados. Simplemente, hay que consultar cómo se llama esa estrategia. En algunos estados se llama “note investing”.

Importante: A esta persona nunca se le da el título de la casa. Te quedas con este hasta que la persona termine de pagar la deuda. Así funciona.

Seminario Gratuito:

– Este seminario en línea gratuito revela formas creativas para invertir en bienes raíces sin experiencia y utilizando $0 de su dinero.

Comparte este artículo

Domina los bienes raíces en el menor tiempo posible

Esta capacitación gratuita te enseñará todo lo que necesitas saber sobre las inversiones en bienes raíces.

Artículos Sugeridos