Este año 2021-2023 es un año de retos luego de un complicado 2020 debido a la pandemia de la COVID-19 y el mundo de los inmuebles no escapa de ello, pero el consejo más adecuado desde Novarise es claro: Invierte inteligentemente en bienes raíces.
Lo primero que debes hacer para realizar una inversión inteligente es un estudio del mercado inmobiliario que sin duda estará muy movido este 2021 debido a una ola de desalojos que se aproxima en Estados Unidos a medida que expira la prohibición federal.
A raíz de la pandemia en Estados Unidos se han aprobado una serie de ayudas con el propósito de proteger al consumidor. Había moratorium que hasta cierto punto decía que el propietario o landlord no podía desalojar a su inquilino si no pagaba renta hasta el final de año. Sin embargo, esto traerá como consecuencia una ola de “foreclosures” o juicios hipotecarios ante la imposibilidad de honrar las hipotecas.
La solución más viable
Lo que decidió hacer el gobierno federal fue tomar la decisión de extender la fecha de desalojos, pero esa extensión varía por estado. Por ejemplo, en el estado de Nueva York aprobaron que la moratoria de desalojo se extienda hasta el primero de mayo de 2021.
En uno de los artículos anteriores analizamos las formas sobre cómo se puede beneficiar un inversor inmobiliario de toda esta situación de la pandemia y los “foreclosures”, la importancia de ir monitoreando el mercado poco a poco para saber cuándo sería la oportunidad para aquellos que están esperando la baja en el mercado. Invierte inteligentemente siguiendo nuestros consejos.
Los dueños de propiedades también se ven afectados
La mayoría de los inversionistas en bienes raíces lo hacen mediante una hipoteca, pagan cierto porcentaje de inicial o “down payment” y el banco financia 80% o 60%, para lograr completar la compra de esa casa.
En ese caso el inversionista espera que la renta lo ayude a cubrir ciertos gastos hipotecarios y lo que sobra de ahí, sería su ganancia. ¿Qué sucede durante este período moratorio? Normalmente uno diría, “La persona siempre y cuando me pague la renta todo chévere, pero si no me paga la renta hay un gran chance de que voy a tener que desalojarlos“.
Lo que dice esta legislación es que no los puedes desalojar y va a llegar un punto en el que puede ser que tengas fondos de reserva, ahorros, pero quién sabe si tú también eres de esas personas que aun siendo dueño de propiedad, también tienes un trabajo y terminas perdiéndolo.
Ahora tienes que vivir de tus ahorros, del dinero que tienes de reserva de tus rentas y poco a poco a través de los meses se te va acabando ese dinero y va a llegar un punto que no vas a poder ni siquiera cubrir la hipoteca, ni tampoco vas a tener dinero para cubrir tus propios gastos de tu familia, y ahí es cuando empiezas a ver qué sucede en el mercado de los juicios hipotecarios, la gente deja de pagar las hipotecas, entra en un “foreclosure” y ahí es cuando empiezas a pensar: “Hago un short sale, no hago un short sale“.
Invierte inteligentemente viendo lo que se avecina en el mercado inmobiliario
Para principios de enero se empieza a venir esa ola de foreclosure, una ola de personas que no pueden cubrir las hipotecas, esos inversionistas que compraron con las emociones y no pueden cubrir la hipoteca. Ahora vemos que no es cómo algunos habían anticipado, porque siempre existía ese potencial de que el gobierno iba a considerar una extensión de un moratorio para darle más tiempo a la gente.
Ya sabes que dependiendo de tu estado, puede que sea unos 60 días, puede que sea seis meses, por ejemplo, en el estado de Nueva York, estamos hablando del primero de mayo.
Para conocer la fecha de extensión en tu localidad, puedes buscar en Google y colocar “evictions” o “extensión” por ejemplo en Atlanta para averiguar, aquí aparentemente no veo que está sucediendo nada, dice que esto sí se va a expirar el 31 de diciembre. Aquellas personas que están planeando invertir en Atlanta, ya saben que esa es la fecha moratoria. A menos que los legisladores de Georgia decidan hacer una extensión.
Consecuencias para los propietarios que se dedican a la inversión
También hay que considerar aquellas personas que son dueños de hogar, personas que simplemente compraron su casa, viven ahí y por una razón u otra perdieron el trabajo, o le redujeron el número de horas.
El poder de adquisición se reduce, lo cual lo coloca en una situación difícil en términos financieros, porque ahora tendrá que ajustar muy bien su presupuesto y es cuando hablamos del “mortgage forbearance”.
Al principio de la pandemia el CARES Act aprobó el famoso “mortgage forbearance”, que también es otro de los aspectos en los cuales el inversionista anticipa que puede haber casas que estén disponibles en el mercado, porque una vez que se expira o se vence ese aplazamiento existen varios caminos: una familia tendría o que ponerse al día con esos pagos hipotecarios, hacer pagos extras, o negociar con el banco. Algunos de ellos tienen la flexibilidad de ofrecer 12 meses o 180 días más.
También se está diciendo que en este caso aquellos que recibieron un aplazamiento o tuvieron el beneficio de poder aprovechar ese mortgage forbearance para posponer los pagos hipotecarios ahora tienen la opción de pedir una extensión hasta de 180 días en esas hipotecas que son patrocinadas por entidades del gobierno, los GSB.
Ejemplos de este tipo de hipotecas
- Hipotecas de la FHA (Federal Housing Administration)
- Hipotecas de los veteranos por ejemplo. Ese tipo de hipotecas reciben apoyo gubernamental la cual te permite tener la flexibilidad de pedir por una extensión.
Ahora, hay otras hipotecas que son de entidades privadas, bancos como Chase o Bank of America o cualquier otro tipo de banco que no sea parte del gobierno y esos tipos de bancos pueden ofrecer una extensión de 180 días o puede que no.
Es cuestión de llamar al banco y averiguar si es posible la extensión, en el caso de que no te la den, podrías entrar en un juicio hipotecario, entrar en foreclosure y perder esa casa.
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Por un lado están los inversionistas, quienes también pueden perder la casa por el simple hecho que no van a poder hacer desalojos o “evictions”, y por el otro lado están los “homeowners”, personas que no se dedican a la inversión, sino que simplemente compran para vivir.
Esos son dos factores a considerar para aquellos que están en la búsqueda de conseguir una propiedad relativamente económica. Esto sucede con frecuencia en el mundo de las inversiones, lo que es un riesgo para una persona es un beneficio para otras al momento de invertir en inmobiliarios.
La pérdida de empleos afecta directamente el pago de las rentas
Si no hay trabajo, no hay rentas. Si no hay trabajo, la gente no va a tener capital para comprar casas.
Ver en dónde está el auge de los trabajos, ver hacia dónde están migrando los trabajos, de qué campo a otro, son factores muy importantes a considerar no solamente por el hecho de la existencia de empleo, sino también por la demanda que tiene que ver directamente con los inmuebles.
Un artículo del Wall Street Journal habla de que la economía ha recuperado 12 millones de los 22 millones de trabajos que fueron perdidos en el 2020. Por otra parte, hay algunas de las compañías que están contratando de una manera masiva, como Amazon, Walmart, UPS, que se dedican a las logísticas. De hecho, en el artículo hablan acerca de que los trabajos mejor pagados son de mensajeros, en inglés se diría couriers. Messengers, personas que hacen los delivery de UPS o FedEx.
Por ejemplo, muchos supermercados empezaron a adoptar ese modelo para ayudar a las personas de la tercera edad que no pueden salir de su casa, que no deberían salir de su casa, pero que todavía necesitan algún tipo de ayuda con la compra del mercado. Esas personas se encargan de hacer ese delivery, para que ellos puedan tener acceso a esos productos.
Por ejemplo, en las ciudades en donde había una gran concentración de restaurantes mucha gente está migrando a otros lugares por muchos factores:
- No hay trabajo.
- El costo de vida es relativamente caro en las ciudades y por ende la gente tiene que empezar a mudarse a un sitio que sea más económico para que le rindan más los ahorros.
Para aquellas personas que tuvieron la oportunidad de hacer esa migración de trabajo, por ejemplo, compañías como Amazon estaban contratando de una manera muy, pero muy agresiva para hacer todos esos deliveries, estaban contratando mucha gente para trabajar en sus warehouses, en sus centros de almacenamiento por el simple hecho de que las ventas en línea explotaron, había mucha demanda y necesitaban más personal.
¿Cómo afecta el mercado laboral a los negocios inmobiliarios? – Invierte Inteligentemente
Si como inversionista inmobiliario posicionas tus propiedades rentadas en un lugar relativamente cercano a esos centros de almacenamiento, estas siempre estarán ocupadas, siempre van a tener demanda porque la gente que está trabajando en esos campos necesitan tener acceso al trabajo. Lo mismo con la gente que trabaja para Walmart.
Walmart decidió adoptar un modelo híbrido en el que hacen por una parte delivery, o “pickup” que es cuando empaquetan todos tus productos y te los dejan en el estacionamiento de manera que tú pases por la tienda y simplemente te entregan tu paquete. Para hacer eso todavía se necesita personal, se necesita de gente para empaquetar, embalar todos esos productos. Toda la demanda se fue hacia ese punto.
Aprovecha las oportunidades e invierte inteligentemente
Si eres de las personas que piensa en grande, que va más allá de las inversiones residenciales, ahora puedes pensar en colocarte en los zapatos de los negocios y decir, “¿Sabes qué? Ahora yo puedo proveer los galpones, esos centros de almacenamiento y rentarlos a compañías como Amazon, contárselo a compañías como Walmart”.
Es cuestión de simplemente moverte hacia el lado del mercado que se encuentra en auge hacia dónde se dirige el empleo y las inversiones, además de no estancarte en las inversiones residenciales y apostar a proveer centros de almacenamiento, esa también es otra manera de invertir inteligentemente.
La pandemia ayudó a la expansión del comercio digital
El comercio digital te brinda la oportunidad de trabajar desde casa y más centros de almacenamiento. Si eres de las personas que se dedican al área residencial, eso quiere decir que ahora no tienes que estar amarrado a ciudades como Nueva York o Los Ángeles, porque como la persona que tiene un comercio digital, tiene la libertad de manejar su compañía desde cualquier parte del mundo.
Trabajar desde la casa equivale a necesitar una propiedad más grande porque necesitas una habitación para que sea el home office (oficina en la casa) otra habitación para dormir, otra habitación para las grabaciones en el evento que estás haciendo YouTube, entre otras.
Si eres de las compañías que venden productos, eso quiere decir que vas a necesitar algún tipo de centro de almacenamiento, puede que empieces poco a poco teniendo productos en el apartamento, dentro de tu casa, pero va a llegar un punto en el que si las cosas van muy bien, vas a necesitar rentar locales comerciales.
Por ejemplo compañías como UPS tuvieron que poner límites de envío a empresas grandes como Gap, Nike, porque el comercio electrónico explotó, todo el mundo quiere comprar en línea y UPS no tenía la capacidad de hacer esas entregas a domicilio.
Los bienes raíces se apreciaron en medio de la pandemia
El sector inmobiliario se ha recuperado en gran medida de las pérdidas de primavera y luego eventualmente llegó a un boom en contraste con las oficinas de arrendamiento, estas perdieron 20% los puestos de trabajo.
Al principio de la pandemia hubo mucho miedo, mucha gente dejó de comprar las casas, pero eventualmente, gracias a la disponibilidad del dinero barato, las personas disfrutaron del “housing boom” y llegó un punto en el que había mucha demanda y muy poco suministro de casas.
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Muchas personas querían comprar casas para vivir, gracias a la disponibilidad del dinero barato debido a los bajos intereses, y lo mismo sucedía con los inversores inmobiliarios quienes también tenían acceso a dinero barato, y llegó un punto en el que ahora existe una escasez de tierra para construir buenas viviendas.
¿Vale la pena invertir en un lote de tierra y venderlo?
Para aquellos que ya invirtieron en su lote de tierra, esta es la oportunidad perfecta para venderlo porque existe una gran demanda. Pero aquellas personas que no lograron invertir en un lote de tierra, siempre podrán invertir en edificios de oficina, en hoteles, que también están siendo afectados de una manera negativa debido a la falta de viajes, a la falta de turismo, que está existiendo en todos los países porque a la gente le da miedo viajar.
Esos edificios de oficinas, esos mismos hoteles, pueden convertirse en tu futuro complejo de apartamentos, si logras mercadearlos de una manera que sean “appealing” o que les llame la atención a aquellas personas que trabajan para UPS, aquellas personas que trabajan para centros de almacenamiento o personas que trabajan para Walmart o que tengan su propio comercio digital.
Siempre por más negativas que parezcan las noticias, hay que buscar una manera de buscarle el lado positivo, ponerse creativos: “¿qué puedo hacer yo acerca de esto que está sucediendo y convertirlo en una oportunidad para mi crecimiento?”.
El plan de estímulo para pequeñas empresas y sus posibles riesgos
A raíz de la pandemia, el gobierno no solamente aprobó legislaciones para proteger al consumidor, proteger aquellas personas que son dueños de hogar o dueños de propiedades, sino que también aprobó una serie de legislaciones para ayudar a aquellos que son dueños de negocios.
Las empresas pequeñas son compañías que tienen 500 empleados o menos. Por lo general, casi todas son consideradas empresas pequeñas. Como producto de esas legislaciones aprobadas, existen varios programas de préstamo, uno es el denominado PPP (Programa de protección de pago) y el otro es EIDL (Economic Injury Disaster Loans).
Esos programas dan un periodo de diferimiento. Eso quiere decir que si te aprueban un préstamo el primero de marzo, tienes hasta el primero de marzo del 2022 para pagarlo. Si recibiste dinero del PPP, al final del año tú puedes aplicar para un perdón de tal manera que no puedes devolver ese dinero.
Esto ocasionó que muchas empresas que no estaban necesitadas se aprovecharon de estos problemas, de la necesidad de la gente, y empezaron a aplicar para mucho capital y recibieron mucho dinero cuando en realidad no lo necesitaban, colocando a las empresas más pequeñas en riesgo. A raíz de eso, el gobierno se puso más estricto con las regulaciones, haciéndolas cada vez más y más difíciles para un negocio comprobar la necesidad de dichos fondos.
Cuando terminó el 2020 y los negocios no tuvieron la capacidad de comprobar que en realidad necesitaban ese capital, muchos fueron penalizados, terminaron devolviendo el dinero y en ocasiones el gobierno se vio obligado a quitarles el local por incumplimiento de pago.
¿Cómo se beneficia el inversionista inmobiliario?
Puedes conseguir locales comerciales en ganga, en remate. Porque si no están recibiendo dinero y también tienen que pagarle estos préstamos al gobierno y encima a los empleados, eso quiere decir que muy pronto el negocio va a cerrar si es que aún no lo ha hecho.
¿Y los empleados de esos negocios?
El área donde están cerrando esos negocios, puede entrar en una depresión y eso quiere decir que las personas que están trabajando ahí pueden perder su trabajo, esto trae como consecuencia que tú como propietario de inmobiliarios residenciales, no vas a recibir renta y eso es un efecto dominó. Todo empieza desde los negocios, todo empieza desde los trabajos y una vez que esos trabajos son afectados, eso le afecta relativamente a todo el mundo.
Invierte inteligentemente en los denominados “mobile homes” y las casas prefabricadas
Casas prefabricadas y casas móviles, ¿son o no son lo mismo? Relativamente sí son lo mismo. Hay propiedades que están reguladas por el HUD que es la División de Vivienda y Desarrollo Urbano, y la diferencia es que las casas que son fabricadas antes de del 15 de junio de 1976, son consideradas casas móviles, es decir un “mobile home”, y las casas que fueron construidas después del 15 de junio de 1976, son consideradas casas prefabricadas.
Estas casas son la alternativa para aquellas personas que no consiguen vivienda por los elevados precios o se quedaron sin trabajo y no encuentran donde vivir. Esto resultó ser la solución para muchas personas que están buscando rentabilidad, una manera de que el dinero les rinda más sin tener que quedarse sin techo y estas son las inversiones en casas móviles o en casas prefabricadas.
Estas inversiones resultaron ser relativamente estables durante toda la pandemia, por el simple hecho de que muchas personas están migrando de las zonas caras, a un mercado relativamente más económico.
Sin embargo el “mobile home” típico tiene menor rotación de inquilinos, que los complejos de apartamentos y otras propiedades multifamiliares, esto debido a que se trata de un terreno del cual dispone el inversionista instalando la infraestructura necesaria y se renta como un parking, pero en vez de dejar que la gente coloque un carro, lo que la gente termina colocando es una casa móvil.
Como inversionista tienes menos costo de manutención, porque estás eliminando los problemas de techo, problemas de pared, problemas de electricidad, ya todo eso corre a riesgo del mismo inquilino. Lo único por lo cual tú te tienes que preocupar, es simplemente asegurarte de que las tuberías están funcionando de una manera correcta, y recibir la renta de ese alquiler del terreno.
El COVID-19 no discrimina
Todas las personas en el mundo entero han sido afectadas de una forma u otra por la pandemia, dependiendo de tu estabilidad económica, podría afectarte mas o menos pero siempre es importante analizar que se puede corregir para mejorar en este nuevo año 2021 en especial luego de superar un año tan accidentado como lo fue el 2020.
Para visualizar el panorama de una manera más gráfica, Novarise comparte tres ejemplos de personas que reseña un artículo y donde se aprecian tres realidades distintas ante un mismo problema: el coronavirus.
El primer caso es una pareja que invirtió en una casa vacacional, ellos son de las familias afortunadas que tuvieron la opción de trabajar desde casa y manejar todo digitalmente desde su casa. Para ellos resultó ser un éxito porque ahora no tienen que gastar dinero en el transporte, no tienen que salir, no tiene que comer cerca de la oficina, sino que tienen la flexibilidad de quedarse en casa y ahorrar más dinero.
El segundo caso se trata de Melinda Rodríguez, quien decidió abrir su guardería en Miami, porque simplemente su trabajo se terminó y ella dijo: “Bueno, en vez de quedarme en la casa de brazos cruzados, tengo que trabajar, tengo que hacer algo” y decidió invertir todo su dinero en aquella guardería.
Estadísticamente hablando se dice que en Estados Unidos las guarderías no son muy rentables, sin embargo, esta persona a pesar de la pandemia decidió entregar la vida a la fe y decir: “Okay, esto es lo que el destino tiene preparado para mí, déjame hacer todo lo mejor que puedo y simplemente esperar qué puede salir”.
Por otra parte, como es el tercer caso, existen personas que no son tan afortunadas, como la señora María Patton quien era niñera, perdió su trabajo, tiene un hijo con problemas mentales, se divorció, eventualmente tuvo que vender los videojuegos de su hijo para lograr tener acceso a algún tipo de dinero y ahora viven en el carro. Viven en el carro y están contando los centavos, están tratando de sobrevivir.
La finalidad de compartir esta historia de la vida real es que en Novarise tenemos la misión de educar, tenemos la misión de querer ayudar a todos y siempre hay que estar agradecidos. Por más difícil que la situación parezca ser, uno siempre tiene que pensar: “¿Sabes qué? Hay personas que están en peores condiciones que yo, hay que mandarles muchas buenas vibras, muchas bendiciones y esperar que toda la situación mejore”.
Cuando pensamos así, nos llenamos de vibras positivas, nos llenamos de energía y nos damos cuenta de que sí se puede. Hay personas que están peor, tu que te encuentras en una posición relativamente más afortunada, no debes enfocarte en lo que no tienes, sino más bien en lo que tienes y trata de sembrar esa semilla para poder cosechar un árbol.
Si se te presenta la oportunidad, invierte inteligentemente, porque si algo nos han demostrado estos tiempos, es que no sabemos cuándo el mundo dará un giro inesperado.
