Uno de los dilemas que tiene un inversionista de bienes raíces a la hora de invertir su dinero es acerca de si comprar una casa multifamiliar o una casa para una sola familia. La lógica simple indica que mientras más familias, más ingreso percibes por concepto de renta pero debes analizar ventajas y desventajas de cada una de las dos opciones.
Existen por un lado las denominadas en Estados Unidos como “Single family home” (SFH) que son casas como lo indica su nombre para que habite una sola familia según la ley, de igual forma existen las casas multifamiliar o multi-unit, unidades múltiples, es un tipo de propiedad en donde viven más de una familia.
Hay muchos tipos de propiedades donde vive más de una familia, entre ellos los famosísimos dúplex, que son casas o propiedades de dos familias, o de dos apartamentos, existen los triplex que son de tres familias, los quadplex que son las de cuatro familias y también los edificios.
Costo de inversión
A la hora de comprar la propiedad para tu inversión te exigen un down payment o inicial que en el caso de las casas de una sola familia ronda entre el 5% al 20% Mientras que, si deciden invertir en una casa multifamiliar, la percepción es que casi siempre, 99% de las veces, se utilizan para un uso comercial. Cuando es un uso comercial, los bancos exigen más dinero de inicial.
La cifra que exigen es como mínimo 25% de inicial, en muchos casos más, en este caso la barrera es más alta debido a que las personas con single family homes tienden a cuidar más su casa, a diferencia de una inversión que es más fácil dejar ir.
Existe también el caso donde las personas compran una casa multifamiliar pagando un down payment con un porcentaje menor al 25% debido a que se adquiere como una vivienda propia y no como un negocio, por lo general son casas de cuatro o menos familias donde el propietario decide vivir allí y rentar la o las casas adicionales, es una buena estrategia a la hora de ahorrar por concepto de inicial.
Eso quiere decir que no necesariamente tendrán que pagar un 25% de inicial, sino que se puede llegar a una negociación con el banco y cancelar incluso un 10% si es posible, siempre y cuando logren demostrarle que están planeando vivir ahí como su residencia principal, pero el restante 99% de los casos, que son utilizados para propósito comercial, siempre requieren al menos de un 25% de down payment en adelante.
Apreciación de tus activos
Cuando tu activo sube de valor se denomina apreciación, bien sea porque arreglaste la casa y ahora se encuentra en mejores condiciones y más bonita, o porque simplemente hay más demanda de ese tipo de activos y no hay ofertas en el mercado. Eso hace que el precio de las casas o de la renta suba.
En este apartado las single family homes suman un punto debido a que la apreciación en este tipo de casas es relativamente constante porque es más fácil para una persona comprar la casa y remodelarla. La mayoría de las personas tiende a cuidar de su hogar propio.
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En cambio, si tienes una casa multifamiliar, la apreciación tiende a ser un poquito menos, debido a que se le asigna un uso comercial, en este caso las personas que renten la propiedad no le prestaran el mismo cuidado que el dueño del inmueble.
La renta como fuente de ingresos
Cuando tienes una casa de una sola familia o un single family home, tienes solamente una fuente de ingreso, en cambio, si tienes una casa multifamiliar, dependiendo del tamaño, sea de dos familias, tres familias, cuatro o cinco familias, vas a tener ingresos de fuentes múltiples.
En términos de vacantes, la casa multifamiliar saca ventaja: si tienes un apartamento que no se llegó a rentar, vamos a decir que puedes no estar tan preocupado, porque todavía percibes ingresos de otros tres apartamentos en particular versus una casa de una sola familia, en el que si no la rentas, vas a tener que ver cómo resolver, porque, simplemente tienes tus responsabilidades que cumplir, tienes que pagar la hipoteca, tienes que pagar los impuestos sobre la renta y todo esos gastos que vienen con el hecho de hacer negocios en bienes raíces.
Pensar en la facilidad de la reventa
A la hora de vender esta propiedad que adquiriste la ventaja se la llevan las single family home porque existe una demanda mucho mayor en el mercado debido a que tienes dos tipos de compradores: los “homeowners”, que son aquellos que buscan comprar un hogar en donde vivir y están los inversionistas que simplemente se dedican a comprar casas de una sola familia y rentarlas. Por ende, tienes más opciones a escoger.
El “homeowner” es el personaje en la ecuación que determina la apreciación en los single family homes porque compran con las emociones, los inversionistas compran con números, si los números no hacen sentido, ellos no compran.
A los “homeowners” no les importa pagar un poquito más del precio, con tal de lograr obtener esa casa, mientras que el inversionista dice: “Si está un dólar por arriba de lo que yo estoy dispuesto a pagar, yo simplemente paso la página y sigo buscando otra casa que tenga sentido para mí en términos financieros”. En cambio, con una casa multifamiliar, estamos hablando que la oportunidad de reventa tiende a reducirse, porque no cuentas con los “homeowners”.
En el caso de las viviendas de una sola familia el valor es más susceptible a la famosa “comparable”, eso quiere decir que el valor de la casa está basado en el valor de las otras casas que están alrededor.
Si el vecino o el inversionista de la casa de al lado decidió renovar la cocina y subirla un poquito de valor, le puso más lujo a la casa y lo revende a un precio más alto, ese precio más alto que se pagó por la casa va a determinar el precio de la casa que tú estás a punto de vender.
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Al contrario de una casa multifamiliar donde tienes más control sobre el valor de la propiedad y las rentas, es decir, si arreglas un poquito más el apartamento, le das una cocina más lujosa que el resto de tus competidores, automáticamente le puedes subir el precio a las rentas.
La expansión de un inversionista
Cuando eres inversionista y te limitas a adquirir una casa para una sola familia, tu proceso de expansión es de muy corto alcance, al contrario, si decides invertir en una casa multifamiliar, tu expansión es mucho mas rapida porque en esa propiedad ya pueden venir cuatro apartamentos, estamos hablando de que ya tienes cuatro unidades bajo tu portafolio, en comparación con una sola casa y cada casa a la vez.
Asimismo debes recordar que una sola persona puede tener como máximo 10 hipotecas a la vez, es decir, si una persona decide comprar cuatro casas, ya usaste cuatro hipotecas diferentes, eso quiere decir que te sobran nada más seis hipotecas para usar, pero si tú compras una casa multifamiliar o un edificio, generas una sola hipoteca.
Compraste cuatro propiedades bajo una sola hipoteca, porque los compraste en una sola propiedad. Aún te quedan nueve hipotecas para usar. En términos de eficiencia te conviene más escoger un multi-unit.
Calidad de los inquilinos
Las casas de una sola familia en líneas generales tienden a tener inquilinos de mayor calidad en comparación a las casas multifamiliar. Nos referimos con mayor calidad a un crédito más estable, un ingreso más estable, y por ende, se puede fijar una renta un poco más alta en comparación a las casas multifamiliar.
Si comparas el precio de la renta de una casa y el precio de la renta de un apartamento, el apartamento casi siempre es mucho más económico que rentar una casa en sí.
Es por este motivo que los inquilinos de las casas multifamiliar tienden a percibirse de menor calidad, porque se mudan más seguido, y tendrás que evaluar a ese inquilino con más detalle, asegurarte que de verdad tenga el ingreso correcto, o el ingreso debido para poder pagar la renta, a lo mejor el puntaje de crédito no es el mejor, entonces, vas a necesitar más referencias.
Por otra parte, si no sabes si invertir en una casa con inquilinos o sin ellos, aquí tenemos un artículo en el que te explicamos las ventajas y desventajas de cada opción.
Estrategia de salida
Como inversionista debes saber qué opciones tienes a la hora de vender una propiedad. Esta estrategia de salida es muy parecida a la reventa y demanda, porque, mientras más estrategias de salida tienes, más fácil puedes salir de una inversión cuando no te conviene, o a lo mejor necesitas salir de ella porque necesitas más capital para seguir creciendo. En esta estrategia, una vez más, le pueden vender al “homeowner” o le pueden vender a otro inversionista.
Si le vendes a un “homeowner” tienes la opción de cobrar un poco más de dinero que el que originalmente le invertiste, porque, una vez más, el “homeowner” compra con las emociones, versus en una casa multifamiliar donde la estrategia de salida es única y exclusivamente con un inversionista inmobiliario, quien va a negociar lo más que pueda, para pagar la menor cantidad de dinero posible.
Es cuestión de que tú como inversionista analices cada una de las ventajas y desventajas aquí expuestas para determinar cuál es el tipo de propiedad que más te conviene a la hora de invertir tu dinero: las single family home o las casas multifamiliares.
