A la hora de comprar o vender una propiedad, el banco exige una evaluación o como se conoce en Estados Unidos un “appraisal” para constatar el estado de ese inmueble, a diferencia de las inspecciones que ordena realizar el inversionista que se encuentra interesado en adquirir una propiedad determinada.
Como inversionista solicitas una inspección para saber la calidad de la propiedad, conocer exactamente lo que estás comprando, puede que estés comprando una casa que se esté cayendo o una casa que se ve bonita en la superficie pero luego se le empiezan a abrir las paredes o aparecen todo tipo de problemas, existen muchas casas así en el mercado.
A su vez el banco exige la evaluación o “appraisal” para saber si la casa de verdad vale lo que el vendedor está diciendo que vale. Esto es algo obligatorio. El banco no consideraría darte una hipoteca o evaluar tu situación para darte una hipoteca sin este requisito.
La Importancia de las inspecciones
Las inspecciones son opcionales pero necesarias, es un requisito realmente importante a la hora de adquirir una propiedad porque evita futuros dolores de cabeza y podría ahorrarte mucho dinero.
Por el contrario, un “appraisal” es una opinión basada en lo que el profesional considera que vale la casa. El banco trabaja con una agencia de appraisers. Ellos tienen sus profesionales que tienen su licencia y están encargados de entrar, mirar la casa, medir cuántos pies cuadrados existen en esa propiedad. Después de eso tienen que buscar en el sistema casas que sean parecidas, que tengan la misma cantidad de cuartos, la misma cocina, el mismo tamaño en términos de pies cuadrados y ver en cuánto se vendieron esas propiedades para comparar.
Es muy parecido a lo que haría un agente en bienes raíces cuando le dan lo que le llaman los comparables. Basado en esa información ellos determinan si eso vale lo que el vendedor dice que vale.
Por ejemplo una casa valorada en $500.000, el banco manda a este appraiser para que dé su opinión a ver si en verdad esta casa vale o no vale $500.000.
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Las inspecciones justifican con evidencias
Las inspecciones se basan en hechos reales, evidencias. Por ejemplo: llega el inspector y se pone a inspeccionar alrededor de la casa. Ellos toman fotos; una foto a la pared que está rota o al marco de la puerta o el piso que tiene un hueco. No hay manera de discutir que eso no está ahí porque todo tiene una evidencia en las fotos. Ustedes utilizan esa información para decidir si comprar o no comprar la casa.
El reporte de inspección tiende a enfocarse más que todo en problemas mayores; por ejemplo, ¿el techo estará en buenas condiciones? ¿La fundación de la casa, la base se encuentra en buen estado?.
Esto no quiere decir que deben descuidar los pequeños detalles que también son incluidos en dicho reporte de inspección, una reparación en las ventanas también puede resultar muy costosa, en este caso se puede negociar el precio con el vendedor o llegar a un acuerdo para que sea este quien pague por la reparación.
¿Qué pasa si estiman el valor de una casa por menos de lo que consideras?
Existen casos donde el encargado de realizar la evaluación por parte del banco estima que la propiedad vale menos de lo que tu esperas como vendedor, esto no acaba con tu inversión de bienes raíces porque todo depende de ti.
Es por ello que las relaciones son muy importantes y en el mundo de los negocios no son la excepción. Contar con una buena relación con el banco es vital en este tipo de casos porque ellos evalúan tu récord crediticio y tu comportamiento como cliente para realizar posibles excepciones.
Por ejemplo si tu propiedad está valorada en $500.000 y la persona que hace la evaluación determina que cuesta $450.000, el banco podría realizar una excepción en tu caso e incluso darte la diferencia de $50.000, y el cash-out refi por medio millón de dólares tal cual como tu los pediste.
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No tengo relaciones, ¿qué debo hacer?
Si no tienes relaciones establecidas con compradores, vendedores, bancos, porque se están iniciando en el mundo de los bienes raíces, existe otra manera de arreglar esta situación.
La opción más sencilla sería tirar la toalla con ese banco y sencillamente irse a otro pero también puedes tomar la opción creativa de negociar con el vendedor a ver si se puede hacer algo al respecto. A lo mejor pueden sacar la hipoteca por $450.000 pero aparte le deciden pagar al vendedor los $50.000. Depende todo de ustedes cómo negociar esos términos, si se lo pagan mensuales o si el vendedor está dispuesto a esperar un año y ustedes le pagan con intereses.
Otra de las opciones es simplemente pedírselo prestado a un familiar u otra persona que esté dispuesta a prestarles dinero con intereses y deben realizar pagos mensuales, o simplemente utilizan tarjetas de crédito al 0% y sacar esa diferencia para cubrir esa cantidad.
El punto de este artículo es que ustedes se eduquen financieramente a través de Novarise y vean que esto no es una razón para tirar la toalla, a menos que ustedes simplemente no quieran hacerlo ya y deciden pasar la página. Si llegan a caer en una situación así hay muchas soluciones, muchas vías por las que pueden optar para lograr la compra de la propiedad que desean y es por eso que las relaciones en el mundo de los bienes raíces son muy importantes.
Lo mismo sucede con las inspecciones
Si la inspección no arroja resultados favorables -todo depende de cómo ustedes lo quieran ver- deben decidir si se quedarán o no con la casa.
Si esa inspección dice que la casa tiene muchos problemas en el techo y tiene muchos problemas en la base, en la estructura, lo recomendable es abandonar la idea de invertir en ese proyecto a menos que estés comprando esa casa con el propósito de demolerla. Invertir en esa propiedad implica no solamente gastar dinero; te va a tomar tiempo, tiempo que tendrás que invertir en contratar gente para hacer la renovación, tiempo para ir a la municipalidad para pedir permiso de construcción. Todo eso son cosas que tienen que considerar luego de las inspecciones.
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