El negocio de bienes raíces se fundamenta, más que todo, en relaciones interpersonales. Tienes que saber cómo comunicarte con las personas, cómo generarle confianza a los demás, mostrarte diferente frente a tu competencia. Suena sencillo, pero no lo es. Además, es necesario saber organizar tu tiempo, para poder abarcar todo lo que conlleva.
En ese sentido, el negocio de bienes raíces no es más que saber con quién hablar y relacionarte. Es mucho de contactos.
En esta oportunidad vamos a hablar de la experiencia personal de una de las fundadoras de Novarise, Lucelia Chou Zheng: Comprar 17 propiedades en tres meses mientras trabajas a tiempo completo. Es decir, un verdadero reto para cualquier persona.
El inicio de la experiencia en el negocio de bienes raíces
Mi agente en Alabama me contactó ofreciendo un completo de 17 propiedades. Enseguida, confirmé que sí. Sin embargo, le pedí que me comentara un poco sobre los números, las rentas, etc., para poder evaluar las ganancias del negocio.
Una vez me explicó, saqué los números y el retorno de mi inversión o Return on Investment (ROI).
Para que una inversión sea buena, debe darle un ROI de, por lo menos, 10% y $100 tras todos los gastos. Esto último quiere decir la hipoteca, lo que cobra el agente para manejar las propiedades, impuestos, renovaciones, cualquier tipo de daño, etc.
Resulta que el ROI de esta inversión era de 30%. Automáticamente, la emoción se apoderó de mí. No obstante, no sabía cómo comprar la casa, porque ya se había hecho el cash-out refi. En realidad, no tenía cómo conseguir ese 25%.
¿Por qué se dice 25% y no 20%?
En el mundo de las inversiones, existen diferentes tipos de préstamos. Están los residenciales, que son para las casas de una a cuatro familias. Lo que es de cinco familias en adelante se considera un préstamo comercial.
Cuando se habla de familia quiere decir una familia independiente. Que no se conozcan entre ellas. Que cada quien tenga su propio contrato y pague la renta por separado.
Cuando pidas un crédito, asegúrate de que el dinero que te prestarán realmente te alcanzará para lo que necesitas
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Entonces, cuando solicitas un préstamo residencial, tienes de una a cuatro familias. Los bancos, generalmente, te exigen entre 5% de down payment o 20%. Esto es el mínimo.
La diferencia entre 5% y 20% es que, del primero, tú tienes que vivir en esa casa. Si compras de uno a cuatro, y decides no hacer vida ahí, todo lo que necesitas poner es 20%.
Ahora, en los préstamos comerciales, el mínimo es 25%. Debes estar familiarizado con el Loan to Value (LTV), que se refiere al porcentaje que el banco está dispuesto a prestarte. Si tienes 25%, la diferencia sería 75%. En otras palabras, tienes que poner 25% del valor de la propiedad y el banco está dispuesto a financiarte 75% de la misma.
En números simples: Si tienes una propiedad que vale $100.000, tienes que poner $25.000 y el banco $75.000. No obstante, si consigues ese 25%, tienes mucha suerte, porque la mayoría está pidiendo entre 40% y 60%. Esto quiere decir que de $100, tienes que poner $40 de tu bolsillo. Entonces, de esos $100.000, el banco te financiará $60.000, que es un poco más difícil.
Asumiendo que mi inversión costaba 500.000 dólares, el 25% era 125.000 dólares. El problema estaba en cómo conseguir esta cantidad de dinero, porque ni con las tarjetas de crédito era suficiente.
Haciendo networking en el negocio de bienes raíces
Por eso, acudí al club de bienes raíces. Allí conoces gente, haces relaciones, creces, generas amistades de negocio y aprendes, que es lo más importante.
Al ir a estas reuniones, se aprende un poco de todo. De hecho, en el sitio me sugirieron hacer un cash-out refinance, pero ¿de dónde lo sacaba? Fue entonces cuando me dieron la idea de trabajar con un inversionista. Y la respuesta fue sí. Sí tenía una familia en Nueva York que estuvo dispuesta a otorgar su condominio en la ciudad y así poder sacar el cash-out-refinance.
No fue fácil. Fue un proceso duro y complicado, porque era una familia grande. No era convencer a los dueños del condominio, sino también explicarle a los hijos -que no entendían muy bien- lo que estaba tratando de hacer.
¡Ojo! Hay ciertas negociaciones que no solo van acompañadas de la explicación sobre cómo hacer la inversión, sino también de un incentivo monetario. En ese sentido, se lograron negociar ciertos intereses. Con suerte, una vez se ejecutó el cash-out refinance, se estableció un monto y se les dio un pago adelantado.
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Esto es algo que ya deberás negociar con tu socio. Hay personas que prefieren pago por adelantado y otros que prefieren que pagues todos los meses.
Este condominio tenía un valor tan grande que no solo se utilizó 25% de lo que salió de ahí para comprar las 17 propiedades, sino que se compraron casas en otros estados. De esta forma, logramos expandir el portafolio para 24 propiedades.
Todo esto con el cash-out refinance.
¿Cómo consigo uno?
Hay una página que se llama Scotsmanguide. Esto es un diccionario de bancos que se especializan en cualquier tipo de producto. Tienen cash-out refinance, financiamiento tradicional y todo relacionado a esto.
En esta página, logras conseguir un banco que esté dispuesto a hacer el cash-out refi. En segundo lugar, te ayuda a finalizar la compra, que era colocando el otro 75% del dinero necesario para comprar el complejo de 17 propiedades.
Una vez negocias, llenas los formularios, cobran el crédito y aplicas el mismo truco para aumentarlo, porque mientras más crédito tienes, más bajo será el porcentaje de intereses en la hipoteca. Entonces, utilizamos el grupo por BMO. Saqué, inclusive, el 401k. Pagamos todas las deudas y llevamos todo a cero. Fue así como el crédito aumentó a 750.000 y clasifiqué para la tasa de interés más baja que el banco está dispuesto a darle a un inversionista.
Por otra parte, se tuvieron que financiar otros costos. Cuando eres inversionista, debes tener dinero disponible de tu bolsillo. Además, había que pagarle al appraiser.
Esta figura de appraiser es una persona que se encarga de ir a la casa que tú estás interesado en comprar, la evalúan y verifican que el precio indicado efectivamente está correcto. En ese caso, el banco está dispuesto a pagarte lo que tú le pediste. No te da ni más ni menos. Solo lo que ellos consideran que vale.
En este caso específico eran 17 propiedades. Es decir, se pagó un appraiser siete veces y cada uno costaba un promedio de 800 dólares. Sin embargo, para esto están las tarjetas de crédito, y pues no quedó de otra porque no había más dinero.
En otro orden de ideas, también tienes que considerar en qué estado estás invirtiendo. Hay estados que requieren que tengas un abogado para el closing, cuando se cierra la negociación, firmas los formularios, documentos, contratos, etc. Esto es un pago extra que tienes que tomar en cuenta.
El proceso duró unos tres meses y fue complicado. Te recomendamos que te prepares mentalmente, si quieres manejar un negocio de bienes raíces de esta magnitud. Sigue tu instinto y asesórate siempre con los mejores.
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