¿Qué tan Buena Idea Resulta Vender tu Casa? – Explicación del 1031 Exchange

A la hora de necesitar dinero lo primero que piensas es en vender tu casa, tu activo principal pero hasta qué punto es buena opción? ¿Acaso es mejor refinanciarla? En ese sentido te orientamos en Novarise analizando los pros y contras de ambas perspectivas.

Si compraste esa casa hace algunos años y decides vender tu casa ahora, vas a tener lo que se denomina en Estados Unidos como “Capital Gains” que es la apreciación económica que gana la propiedad con el paso de los años.

Imaginen que compraron su casa hace unos 10 años en $100.000, por decirlo así. A través de los años la propiedad se apreció, el área cambió y la casa al nivel actual está valorada ahora por unos 150.000. Si decides vender tu casa, eso quiere decir que la ganancia capital de esto, va a ser de unos $50.000.

Ganancias al vender tu casa

Deben tener en cuenta que todas las ganancias que generes en Estados Unidos, requieren que pagues impuestos, porque cada vez que le sacas una ganancia a algo, a tu negocio o a una propiedad, a la venta de lo que sea, el Gobierno va a querer tener acceso a un porcentaje de ese dinero que estás ganando.

Tipos de impuestos por vender tu casa:

  • Vivienda principal.
  • Vivienda para la renta (negocio).

La manera como el gobierno decide cuánto por ciento cobrarte, tiene que ver con dos diferencias en términos del tipo de propiedad y el uso que tú le das, si es tu hogar o una propiedad que tú estás utilizando como si fuese una inversión. Dependiendo de si usas la propiedad como un hogar o como una inversión, al tú venderlo y tener ganancias capitales, el gobierno utiliza un porcentaje diferente dependiendo del uso que tú le das a la propiedad.

¿Qué porcentaje de impuestos debes pagar si decides vender tu casa?

vender tu casa en USA

Al vender tu casa, se te pueden calcular los impuestos de dos formas diferentes

Asumiendo que vas a vender tu casa, tu hogar donde estuviste viviendo, hay dos maneras que el gobierno te cobraría esos impuestos. 

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La primera es, vamos a decir que tuviste una ganancia capital de menos de $250.000, y que tuviste que haber vivido en esa propiedad al menos dos de los cinco años. Si vives dos de los cinco años, el Gobierno no te va a cobrar impuestos, simplemente te los perdona, simplemente esta propiedad fue utilizada como hogar para esta persona, y por ende no va a pagar ningún tipo de ganancia capital.

La diferencia está en si las ganancias capitales de esa propiedad llegan a pasar los $250.000. En este caso, independientemente de si viviste ahí o no, el gobierno te va a cobrar un porcentaje de esas ganancias, y ese impuesto puede variar entre el 15% al 20% dependiendo de tu ingreso anual. Obviamente, mientras más dinero ganas, más te van cobrando impuestos y mientras menos dinero ganan, menos impuestos te van a ir cobrando. Eso en el ámbito del hogar.

¿Qué porcentaje de impuestos debo pagar si la propiedad fue utilizada como inversión?

Si es una propiedad que tú utilizaste con el propósito de inversión y la tuviste más de un año, al venderla y obtener algún tipo de ganancia capital, eso quiere decir que el gobierno te va a cobrar 15% de esas ganancias.

En este caso como emprendedor te preguntarás: “¿No hay manera de reducirlo? ¿cómo hago para sacarle mejor provecho a todo el trabajo duro que yo he estado haciendo hasta ahora?”.

Existe una manera de diferir esos impuestos para un futuro, así sea cercano o un futuro mucho más adelante. Eso es por medio de lo que denominan en Estados Unidos el 1031 Exchange.

¿Qué es el 1031 Exchange?

Invertir en Bienes Raíces en USA

Si vendes una vivienda para comprar otra de mayor valor, el pago de impuestos puede diferirse

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Lo que dice ese código fiscal es que si llegas a vender tu casa, y llegas a tener una ganancia capital, el gobierno te puede diferir esos impuestos. No lo tienes que pagar hoy en día, siempre y cuando tú compres una propiedad, o de igual valor, o una propiedad mucho más grande. 

Por eso es que los ricos se hacen cada vez más ricos, porque el mismo código fiscal de Estados Unidos no les permite bajar de calidad. Si llegas a vender tu casa, estás obligado a comprar una propiedad del mismo valor, o simplemente invertir en una propiedad que tenga un valor más grande, que sea mucho más grande que la que tú tuviste anteriormente. Nada más de esa manera es que vas a lograr evitar pagar impuestos, hoy en día y simplemente diferirlos de manera legal unos años más adelante.

Quiero aplicar para el 1031 Exchange, ¿qué debo hacer?

Si ustedes tienen una propiedad que están planeando vender y simplemente están buscando una manera de hacerlo en 1031, primero que nada, tienen que buscar un contador que se especialice en intercambio 1031 y al mismo tiempo, si piensan comprar una propiedad más grande, lo que tienen que hacer es trabajar con un banco y dejarles saber que ustedes están haciendo un 1031. Prácticamente en términos de tiempo tienen que estar pendiente de lo que es el timeline, la fecha o el número de días que ustedes tienen disponibles para poder hacer un 1031 Exchange.

El gobierno, el Internal Revenue Service (IRS) te va a dar entre 0 a 180 días para poder hacer un 1031 Exchange de principio al fin. De estos 180 días, los primeros 45 los van a tener para identificar la propiedad, y el restante de los días lo van a utilizar para el cierre. Ojo, no son 45 más 180, son 180 en total y de esos 180 van a tener 45 días disponibles para lograr conseguir o identificar una propiedad que pueda funcionar como un estilo de reemplazo para poder aplicar el 1031 Exchange.

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