Todas las personas que estamos relacionadas con el mundo de los bienes raíces, lamentablemente hemos cometido errores al invertir, de los cuales aprendemos, y luego con el tiempo reconocemos. Comprar una propiedad cuesta dinero, amerita un esfuerzo, y a nadie le gusta ver perder su esfuerzo.
Si apenas te estás adentrando en los bienes raíces, o si ya tienes experiencia comprando propiedades, este artículo te será de gran utilidad para que evites cometer errores al invertir en el futuro. Es por eso que hemos hecho una lista con nueve errores letales con los que los propietarios pierden dinero.
Te recomendamos que tomes lápiz y papel para que hagas tus anotaciones y tengas en cuenta todos los consejos para invertir en bienes raíces que te daremos, y esos errores que debes evitar al invertir.
1. No declarar la renta
Ahora ustedes, pensarán, ¿qué diferencia hace el declarar la renta o no? Yo sé que muchísimos de ustedes habrán aprendido en episodios anteriores que hay varios tipos de hipoteca:
– Las hipotecas residenciales.
– Las hipotecas comerciales.
Aquellas que son comerciales tienen que ver con los LLCs (Limited Liability Company) que son un tipo de entidad legal formada para tratar tus propiedades como un negocio, los bancos le prestan única y exclusivamente a los LLCs, y el ingreso a la propiedad es lo que se toma en cuenta para el préstamo, no tanto tú como persona.
Si decides invertir o estás buscando una hipoteca residencial, esta se basa en tu ingreso anual como persona, el cual demuestras con la declaración de impuestos. Asumamos que este año tú declaras unos $50.000. Los bancos, dependiendo de tu crédito y de cuánto tienes en deudas, te prestarán aproximadamente de tres a cuatro veces los ingresos que tienes al año, es decir, de $150.000 a $200.000.
Ahora, digamos que decides declarar $20.000 más por concepto de tus rentas, llevando tu ingreso total a $70.000. Tres veces eso, son $210.000, cuatro veces eso es $280.000. Miren la diferencia, estamos hablando de una diferencia de $60.000.
Eso quiere decir, que estás perdiendo un bono extra, estás perdiendo acceso a capital extra que podrías utilizar para tus inversiones. No cometan ese error, yo sé que suena contradictorio porque uno piensa, “si declaro mi renta pago más impuestos”, pero mira lo que sucede con el banco. Ellos toman tu ingreso en consideración y, por ende, vas a tener acceso a más capital.
2. No tener un crédito
Una de las otras razones por la cual los inversionistas pierden dinero es por no tener crédito. El crédito debe ser visto como un puente, te va a ayudar a llegar desde el punto A hasta el punto Z.
Digamos que tú nada más tienes unos $20.000 ahorrados. ¿Con $20.000 qué puedes comprar en realidad en términos de bienes raíces? Quizás una casa móvil, de esas las famosísimas mobile homes, pero con un crédito puedes tener acceso a mejores oportunidades.
Puedes tener acceso a $200.000, puedes tener acceso a $150.000, y lo que haces es que esos $20.000 los utilizas como inicial, y gracias al crédito ahora te puedes expandir, comprarte una casa, y no tienes que esperar 5, 10, 15 años para poder acumular todo el dinero en efectivo.
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3. Aumentar demasiado el precio de las rentas
Otra de las razones por la cual los propietarios pierden dinero y ponen en riesgo su inversión, es porque le suben demasiado el precio a las rentas. Lamentablemente, porque subas la renta, no quiere decir que tus ingresos se multiplicarán y mantendrán el tiempo. Tienes que entender en realidad la ubicación de tu casa y los demográficos de esa área en donde tú estás invirtiendo. Para hacer una inversión de forma segura, debes tener presente las diferencias entre clases, y entender que el precio varía en base a eso.
Así sean todas iguales en términos de pie cuadrados, en términos de número de habitaciones y todo, todo depende del área. Vamos a decir que ustedes tienen una casa en un área de ingreso bajo con una renta promedio de $900, pero decidieron agregar algunas cosas para aumentar el precio, una nevera de acero, un horno bonito, baldosas nuevas, una renovación en el baño, y más.
Basándose en eso, deciden subir la renta de $900 a $1.200. Varias cosas pueden pasar en ese escenario. Una, que nunca terminen rentando la propiedad, porque es obviamente mucho más cara que lo que una familia que viene a esa área puede pagar.
Al final, terminan bajando la renta otra vez a $900, pierdan esa inversión y todas esas renovaciones lujosas, o pueda que consigan una familia que esté dispuesta a pagar esos $1.200 de renta, pero que, al cabo de tres o cuatro meses, terminan yéndose porque es demasiado para ellos y rompen el contrato de arrendamiento.
La historia se repite: tienen que hacerle mercadeo a esa propiedad, tienen que renovarla un poco porque, por más cuidadosa que sea una familia, siempre hay retoques que se deben hacer para poner la propiedad lista para rentarla. Lo que sonaba como algo positivo, subir la renta, termina costando más dinero a la larga, porque simplemente puedes estar meses sin recibir dinero.
No suban las rentas de más, no exageren, hagan el estudio de mercado inmobiliario apropiado para saber cuánto exactamente deberían aumentar.
4. Tener un cash flow negativo
La otra razón, por la cual muchos propietarios pierden dinero, es que terminan invirtiendo en propiedades que tienen un cash flow negativo. ¿Qué es un cash flow? Un cash flow es un flujo de efectivo, ese dinero que sobra luego de pagar todos los gastos. Estamos hablando después de pagar la hipoteca, después de pagarle a tu administrador de propiedades, después de pagar todo lo que tenga que ver con el manejo de esa propiedad.
Como regla general, te deberían sobrar mínimo $100 después de pagar todo, pero cada inversionista es diferente. Una de las cosas que sucede con mucha frecuencia, sobre todo en la ciudad de Nueva York, es que hay inversionistas que compran casas muy caras, de dos o tres familias, y al final la renta que reciben no les da para cubrir la hipoteca.
Además, al tener alquileres tan caros, que igual no rinden, se corre el riesgo de que el inquilino no pueda pagar en algún mes, aún más en tiempos de crisis. En definitiva, unos errores que debes evitar al invertir en bienes raíces. Es muy importante que no dejes que las emociones te dominen, debes hacer una inversión segura en propiedades que te garanticen un flujo de efectivo.
5. No tener un seguro
El seguro no es un simple requisito que te exige el banco porque tienes una hipoteca. El seguro te salva en momentos de emergencia. Se rompió una tubería, se inundó una de las paredes y se crea mugre, hongos, y más situaciones que van a hacer que pierdas al inquilino, el ingreso, o que hasta te demanden. Mucha gente lo ve como un gasto, pero en realidad al no tener seguro terminas perdiendo mucho más dinero en casos de emergencia.
Existen seguros donde te cubren las pérdidas de renta, y gracias a eso vas a poder pagar la hipoteca durante el mes en el que negocies con tu inquilino. El hecho de que, tú estés tratando de resolver con tu inquilino, no necesariamente es una razón por la cual tienes que dejar de cumplir con tus responsabilidades hipotecarias. Al final del mes todos tenemos que pagarle al banco por ese financiamiento que tenemos. Es una reputación que te costó muchos años construir, y por ende no la quieres tirar por la ventana de la noche a la mañana.
6. No tener material de respaldo
Esta es otra de las razones por las cuales los inversionistas pierden dinero, y es que es muy delicado no tener material de respaldo. Imaginemos que, para renovar una cocina, compraron la cantidad exacta de materiales que necesitaban, ya sean baldosas, accesorios, pegamento, pintura, y más.
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Tienen una propiedad muy bonita, la alquilan, y al mes el inquilino te comenta que se partió una baldosa. Van a la tienda a comprarla, y resulta que esa baldosa se agotó y ya no existe, ya la descontinuaron, ya no la hacen.
No les queda más de otra, más que comprar una baldosa parecida, pero que cuando lo ponen, resulta muy obvio que esa baldosa no combina, se nota la diferencia en tonalidades y, al inquilino no le gusta. Entonces, ¿qué tienes que hacer?, bajarle un poco la renta para que el inquilino se contente con lo que tenga.
Esto se traduce en pérdida de dinero, ya que a la larga van a tener que comprar todas las baldosas para reemplazar el piso completo, y eso es sin hablar de tener que contratar a un especialista para que les termine arreglando todas esas baldosas.
Todo este problema lo pudieron haber evitado simplemente teniendo una caja extra de baldosas, de manera que cuando se les dañe algo, toman una pieza extra y la reemplazan. Por eso, siempre es recomendable guardar material de respaldo. Esto es algo que yo aprendí, de hecho, por las malas y, de verdad, que me salió costoso, porque tuve que reemplazar todo un baño con nuevas baldosas.
7. No tener recibos
Otro de los grandes errores al invertir que cometen los propietarios, ya que estamos en este tema de renovaciones, es no tener recibos. Muchas personas no le vemos la importancia a eso, ya que no aprecian las inversiones inmobiliarias como un negocio de verdad. Siempre se debe manejar la contaduría correctamente, llevar los gastos de manera eficiente.
¿Por qué es importante guardar los recibos? Porque eso te reduce el monto que pagas en impuestos. Volvamos al ejemplo de los $20.000 anuales que recibes en renta. Tomando en cuenta la reparación de la cocina y el contrato de un profesional para que les arregle las baldosas, todo les costó unos $5.000.
Ahora descontando esos $5.000, ustedes tuvieron un ingreso de $15.000, ¿qué prefieren ustedes, pagar impuestos por $15.000 o por encima de $20.000? Es una gran diferencia lo crean, o no. Es muy importante guardar copia de los recibos, tanto de los gastos operativos, como esas baldosas, la mano de obra. Inclusive, el pago del seguro es considerado un gasto operativo para las inversiones en bienes raíces la cual te ayuda a reducir la cantidad de impuestos que se pagan al final del año.
8. No tener un contador
Siguiendo con la lista, otro de los errores que cometen los inversionistas es no tener un contador, algo que a la larga los hace perder dinero. Por alguna razón existen los contadores, tal cual como dice Robert Kiyosaki: “no es tanto el dinero que tú ganas, si no el dinero que tú logras mantener en casa contigo”.
Un contador es un especialista de las leyes fiscales, se asegura de incluir la depreciación, de que tu intercambio 1031 esté incluido. Si no sabes, o nunca has escuchado lo que es un 1031, no te preocupes, haz clic aquí para ver un vídeo en el que explico este tema.
Tener un contador no es un gasto, es una inversión. Ustedes le están invirtiendo en esos servicios al contador para que los ayude a ahorrar mucho, muchísimo más dinero, que a la larga lo puedes usar para reinvertir en tu portafolio, expandirlo, o lo que sea.
9. Querer llamar demasiado la atención
Lo último en nuestra lista de errores que cometen los inversionistas, es gritar a los cuatro vientos que eres dueño de propiedades o que eres un inversionista. Ustedes no tienen idea de la cantidad de personas que en cualquier conversación dicen “yo soy el dueño de esta casa, yo soy el dueño de esta, de todo”. Es como caminar con una señal encima de tu cabeza, que dice “demándame, demándame”. Recuerden, Estados Unidos es el país de las demandas.
Por algo siempre les he dicho que coloquen sus propiedades dentro de los LLCs, y no vayan a los cuatro vientos gritando lo mucho que tienen.
Esto es algo que aprendí con los años, porque cuando era pequeña en realidad no entendía. Recuerdo que cuando mis papás tenían su restaurante en Venezuela, siempre que llegaba un vendedor y preguntaba por los dueños, a lo que ellos respondían: “los dueños no están aquí, pero yo soy la manager, ¿le puedo ayudar en algo?”.
En ese entonces lo veía como algo ofensivo, me preguntaba porqué les daba vergüenza decir que eran dueños de un restaurante. Ahora entiendo la razón, y es que es muy importante no llamar la atención. Mucha gente busca con ojos de maldad a quién demandar.
Siempre he visto a muchas personas gritando a los cuatro vientos la cantidad de dinero que tienen. Es bueno que hayan logrado conseguir esa independencia financiera, pero hay que ser inteligente y hay que cuidar lo que uno ha trabajado muy duro para conseguir.
Como puedes ver, son varios los errores al invertir que debes evitar cometer. Esperamos que esta información te haya sido de utilidad, y como siempre, puedes compartir tus experiencias con nosotros en los comentarios.
