Errores En Bienes Raíces Que Te Hacen Perder Dinero

Todo empresario, de una u otra forma, comete errores que pueden ser garrafales, perdiendo hasta miles y millones de dólares cuando de bienes raíces estamos hablando.

Esto se debe a que son personas que se ven en la necesidad de tomar riesgos, enfrentar deudas, recibir pagos e incentivos fiscales con los que se pueden disminuir los impuestos, etc. El punto es que ser empresario de bienes raíces no siempre es tan fácil como decirlo. 

Por eso, este artículo te explica qué errores fiscales pueden ser letales en este negocio de la mano de Novarise Latino y el experto Henry Aldana.

Errores garrafales más comunes y que te cuestan mucho dinero

Como se mencionó anteriormente, todo empresario comete errores, en algún momento. En principio, porque no cuenta con la información adecuada. Sin embargo, lo más común es la falta de organización y la carencia de un sistema de comunicación confiable con administración financiera. 

Por ende, el hecho más importante es tener a la mano una herramienta poderosa que te pueda informar y proveer la información requerida en un momento determinado. 

El hecho de que tú tengas, o no, un sistema contable que te esté realmente informando puede ayudarte a evitar muchos errores. ¿Por qué? Porque sabes el estado de tu negocio, lo que tiene, lo que le hace falta, fortalezas, debilidades, cuáles son tus opciones disponibles, etc.

En conclusión, la primera falla es la falta de organización. Sin eso no hay nada. 

¿Cómo corregir este error? Pues, en definitiva, debes educarte. Va más allá de contar con expertos que te asesoren, sino de tú estar al tanto de la materia, porque te estarías poniendo límites en el proceso del conocimiento. 

No se trata de que te asesoren, te hagan la nómina y los impuestos nada más. La idea es que fusionen las ideas para pulir el proyecto y trabajen juntos para definir una estrategia idónea. Además de otra herramienta que te ayude a disminuir los impuestos de forma ética y moral. 

La clave está ahí: Reducir los impuestos para poder sacar el máximo provecho. El objetivo será siempre quedarte con más cantidad de dinero en tu bolsillo, legalmente claro.

¿Qué puedes deducir de tu negocio para pagar impuestos? Todo lo que está relacionado directamente con tu negocio es deducible. Todo lo referente con el uso, las herramientas, software, capital, recursos es deducible.

No obstante, hay cosas que son, indirectamente, gastos que puedes usar en tus impuestos, en tu declaración y que te ayudarán a ahorrarte miles y miles de dólares en impuestos.

El código fiscal estadounidense y los bienes raíces

impuestos y bienes raíces
El sistema financiero estadounidense permite crear un ambiente en el que se promueve la inversión.

Henry Aldana explicó que Estados Unidos fue basado bajo el principio del free enterprise. Es decir, se fundamenta en crear efervescencia, negocios, un mundo nuevo en el que se desarrolla esa competencia económica. 

Según Aldana, 95% de este gran monstruo -refiriéndose al código tributario estadounidense– es aproximadamente 11 o 12 biblias, de lo largo y completo que es. La mayoría, detalló, es para reducir impuestos, para poner esos incentivos a los dueños de negocios.

Para que los empresarios creen e inviertan en Estados Unidos, el Gobierno paga, incentiva y estimula con incentivos fiscales o deducciones. Eso pasa, por ejemplo, con las depreciaciones que, explicó, son un gasto fantasma. La depreciación hace que el dinero esté de vuelta en tu bolsillo, con respecto a una compra o inversión que hiciste con anterioridad.

“(…) Es un gasto que no es cash que está saliendo. Al contrario, es un activo que se está apreciando, pero a la misma vez lo estás depreciando para los impuestos”, dijo. 

Otra de las deducciones que la gente no reconoce es el trabajo desde casa. Por ende, las empresas pueden pagarte una renta por el uso de tu casa y no es un pago. Se pueden hacer las dos cosas. 

Primero, puedes hacer un contrato de renta. Si lo haces, tienes que incluir eso que te paga la empresa como ingreso en los impuestos. Ahora, si tú haces lo que se llama un accountable plan, la compañía puede reembolsar el uso de la casa. Por lo que los reembolsos no son tasables.

Otra cosa, puedes pagarle a tus hijos menores de edad, aproximadamente de ocho hasta 17 años. Esto sería una especie de salario. Puedes pagar hasta $12.000 anuales, tax free o libre de impuestos. Como son menores de edad, ellos no tienen que lidiar con impuestos. No tienen ni siquiera que pagar su security medicare.

Es decir, si tú pagas a tu hijo menor de edad $12.000, te estarías ahorrando aproximadamente entre $3.420 a $5.000. La cifra varía según tu tax rate y tarifa de impuestos. 

Por otra parte, debes tomar en cuenta el uso del vehículo para el trabajo. Puede que esté a tu nombre pero lo usas para el negocio constantemente. Entonces, en vez de que eso se lo des a la compañía, la empresa podría reembolsar tu viaje y el mantenimiento. 

Para esto sirve el tax plan: Para planear a largo plazo -como en el caso de los niños con los más de 10.000 dólares y sus fondos universitarios- y también tener ventajas ahora mismo para disminuir los impuestos.

En el caso de los niños, la ley dice que tienes que escribirles un cheque que debe ser depositado en sus cuentas personales; pero no dice cómo tienen que usar ese dinero.

Los niños menores de edad no pueden escribir un cheque para ellos. Un menor de edad, legalmente, no puede escribir un cheque. Eso no quiere decir que no puedan hacer algo por el negocio. Pueden venir a ayudarte a botar la basura, pueden colaborar con la limpieza, pueden ayudarte a ingresar la información básica, a contestar el teléfono, diseñar cosas, etc.

En la actualidad, los niños son súper creativos con las herramientas y su mentalidad te puede sumar mucho. Imagina que tienes tres hijos y le estás pagando $36.000. Es decir, son $12.000 que estás ahorrando en impuestos.

La ley dice: “Le tienes que escribir un cheque, ellos lo tienen que depositar”. Ahora, la ley no dice qué es lo que los papás pueden hacer con ese dinero que tú mismo pagaste. 

Lo importante de esto es encontrar una forma de disminuir los impuestos y guardar dinero para reinvertirlo. 

Aclaratoria importante: Los niños pueden escribir cheques, mas no firmarlos. La firma de un menor de edad es inválida. 

El 1031 exchange y los bienes raíces

El 1031, like-kind exchange,  hace referencia a que puedes tener bienes raíces de inversión y los quieres vender. Con las ganancias de esa propiedad, usas el 1031 para no pagar impuestos. En otras palabras, el objetivo de la 1031 es que reinviertas esas ganancias en otra propiedad que sea igual o de mayor valor.

inversor de bienes raíces
Con el 1031 exchange podrás ahorrar dinero en impuestos y reinvertir dinero en bienes raíces de forma inteligente.

Un ejemplo, si tienes una propiedad que compraste en $100.000 y ahora su valor es de $150.000 y la vendes sin usar el 1031, sin tener el agente, sin hacer todo el proceso, vas a tener que pagar impuestos de $50.000 como capital gain, como ganancia capital.

En cambio, si usas el 1031 y contratas al agente indicado para que estacione ese dinero, la cantidad se estaciona y queda en la cuenta de esta persona, eliminando el concepto del 1031. Por eso, es importante que, antes de vender una acción, contrates a este individuo para ayudarte en el proceso, porque al momento de vender la propiedad tienes 90 días para encontrar un nuevo sitio y luego 90 días más para cerrar. O sea, vendes la propiedad, compras una nueva y en esos seis meses debes reinsertar los $50.00 en un nuevo espacio. Para eso es el agente. 

En el caso de que sean varias propiedades, todo lo que tiene que ver con el agente, cómo hace la transacción, etc, tiene que existir un allocation en cada propiedad del 1031. 

Esto no solo funciona para el campo de bienes y raíces, sino también para cualquier mercado. 

Volviendo al tema de la inflación, si compraste una casa en $100.000 y al tiempo de venderla cuesta $150.000, en una época de mucha inflación (10%), ¿qué sucede con los impuestos que se deben pagar en ese entonces? ¿Se pagan los de aquella apreciación de $50.000?

Henry Aldana dijo que, sin duda, se está perdiendo por la inflación. Sobre todo el valor del dinero. Sin embargo, en términos de impuestos no se le pone a la inflación. No funciona así. 

Al otro lado de la moneda, el valor del dinero, si lo inviertes correctamente y tienes un compound interest a tu favor, ¡qué chévere! Pero, por lo general, siempre está trabajando contra tu favor la devaluación.

Un compound interest, es la acumulación de intereses sobre intereses. En vez de tener un interés simple que se acumula una vez, se va acumulando todos los años.  El porcentaje que acumulas va en base al último monto. 

Por decir, un simple interest es 1% encima de $100, pero si lo vas a acumulando, ahora es 100 más 1% y al año siguiente es 101% más y se va prácticamente, creando el efecto de la bola de nieve. A medida que más va rodando, más va pasando el tiempo, se va agrandando más y mayor es la inversión.

Ese es el tipo de inversión que tiende a ser, entre comillas, en contra de la inflación. 

Ahora, si un inversionista internacional invierte por sí solo al 100%, versus cuando invierten con socios en Estados Unidos que son residentes o ya son ciudadanos, ¿cuál sería la diferencia?

Existen varios modelos en este caso. El que desea invertir en Estados Unidos y crea una sociedad. Así todas las deducciones, beneficios e incentivos están disponibles para esa persona, asumiendo que ha creado una entidad para estacionar sus inversiones definitivamente. Al final son los extranjeros los que pagan el impuesto más alto en Estados Unidos.

Aldana señaló que el modelo de bienes raíces desafortunadamente tiene que pagar el impuesto, no sólo el estatal sino el capital gain, suponiendo que tuviese que vender la propiedad. Además, tendría que costear la retención del 39% de impuestos federales. Aunque termine pagando 28%. 

El experto no le recomienda a nadie que estacione sus inversiones de bienes raíces en una corporación. Sin  embargo, imagina que es totalmente un extranjero, un inversionista de afuera. Este debe pagar 22% si la estaciona en una corporación C, una regular. 

¿Los impuestos funcionan igual para aquellos que están invirtiendo como extranjeros, pero que tengan un socio que sea ciudadano o residente en Estados Unidos?

“El socio residente aquí, en los Estados Unidos, obviamente está sujeto a los impuestos locales; pero el extranjero desafortunadamente está sujeto -inclusive la misma compañía- a una retención del 39% al socio extranjero. Por supuesto, después puede recibir los créditos, pero esa es la regla ahorita que tienen que hacer y tienen que llenar el formulario 8804, el 8805 y pagar con el 8813”, indicó Aldana. 

¿Por qué es bueno para los extranjeros invertir en Estados Unidos?

inversión en bienes raíces
Estados Unidos es un terreno fértil para invertir, especialmente en bienes raíces.

Aldana dijo que hay muchas estrategias para lograr una inversión exitosa en este país y desarrollar proyectos increíblemente buenos con ayuda de créditos e incentivos. Es el caso de la 1065 o la 1040-NR, que son para los no residentes.

“Un ejemplo, creando otras estructuras. Las estructuras son dueños y se crean estructuras sofisticadas, con LLPs, con corporaciones, con LLCs, con sociedades. Se crean para hacer una burbuja, una protección para ellos para que paguen menos impuestos; pero por lo general así simplemente sí van a estar sujetos a pagar más impuestos. Especialmente en bienes raíces”, manifestó. 

Las posibilidades de un negocio virtual

En la actualidad, se está viviendo la plena era virtual. Además, la pandemia por coronavirus la intensificó.

Esto ha afectado literalmente todo lo que conocemos. Hasta el mundo de los impuestos y código tributario de Estados Unidos.

Desde 2018, con el expresidente Donald Trump, el país se convirtió en un paraíso fiscal para el resto del mundo, queriendo atraer inversionistas. Una de las cosas que se crearon -especialmente para estas personas- tiene que ver con los negocios virtuales que, sin duda, mueven billones de dólares. 

Esto se hace con el apoyo de una LLC, tratada como single member, monotributo o persona natural. 

Se llama disregarded entity, un solo dueño. Si haces un partnership, rompes todo el protocolo y tienes que pagar impuestos nuevamente. 

En el momento en el que creas una LLC y eliges ser tasado como un monotributo, puedes abrir cuentas, tener un número federal, tener un negocio local y operarlo desde Estados Unidos.

“En realidad, simplemente es un bypass.Tú aquí estás haciendo todo, vendiendo tu producto, especialmente esas personas que están vendiendo productos en línea. Esas personas que están haciendo asesoría desde otros países, otras personas que están haciendo freelancing desde otros países, otras personas que están vendiendo productos por Amazon o por todas estas tiendas virtuales, califican para esto. Tienes que reportar impuestos al final, pero tienes que hacer una declaración el 15 de marzo de todos los años, pero no pagas impuestos. Son totalmente exentos, son exonerados, son perdonados”.

Importante: Puedes hacer negocios en Estados Unidos con este proceso, siempre y cuando no tengas oficinas físicas ni empleados en el país. Debe ser 100% virtual para calificar para esta exoneración. 

Asegúrate de no cometer esta serie de errores garrafales a la hora de constituir tu empresa o inversión en bienes raíces dentro de los Estados Unidos para asegurar una máxima ganancia con el menor pago de impuestos posibles.

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