Debemos aclarar que Novarise no es pro Biden o pro Trump, simplemente es una herramienta de información y educación financiera para analizar los distintos escenarios que pudiesen beneficiar o perjudicar las inversiones.
La meta con este tipo de artículos es simplemente ver lo que hay disponible en el mercado, qué tipo de leyes y ajustarnos a medida que esos cambios, esas leyes están siendo anunciadas.
Analizaremos desde el punto de vista macroeconómico cómo las decisiones políticas bajo el nuevo gobierno de Joe Biden en Estados Unidos pudiesen afectar las inversiones en bienes raíces.
La política influye en los bienes raíces y las inversiones
La política tiene mucha influencia en las decisiones que tomamos dentro del mundo inmobiliario. Simplemente es importante que mantengamos eso en nuestro radar, para estar pendiente de todo lo que está sucediendo y así irnos ajustando poco a poco.
Dentro del tema de la política y la economía, tocaremos el tema Joe Biden y su elección como Presidente de los Estados Unidos, ahora el país cuenta con un Senado que es, por lo general, demócrata, y también vamos a hablar de la Reserva Federal.
Como inversionistas debemos estar al tanto de los estímulos que ofrece esta nueva administración a los emprendedores. Hay que estar pendiente de cualquier tipo de préstamos disponibles para las pequeñas empresas. ¿Por qué es importante? Porque la economía va a un nivel local también y a un nivel macroeconómico, pero localmente, si no hay empleo en los negocios o en una zona en particular, eso quiere decir que la gente no tiene trabajo y por ende no va a tener dinero para poder pagar la renta y así se crea el efecto dominó.
Los inversionistas inmobiliarios son considerados empresas pequeñas, siempre y cuando manejen sus portafolios inmobiliarios como si fuese un negocio, por ejemplo, una LLC, declarar impuestos bajo la compañía y todo lo demás. Es importante estar pendiente del tipo de préstamo que está disponible, algún tipo de ayuda tanto estatal como local.
¿Por qué es importante?
Ese tipo de ayudas, cuando el gobierno federal empieza a ofrecerlas a cada uno de los estados, contribuye con todos los inversionistas, sin excepción, porque parte de ese estado puede dar préstamos locales directamente a los negocios, así como también pueden empezar a dar préstamos para algún tipo de avance, sea en la escuela, sea algún tipo de estímulo local para residentes que cumplen ciertos criterios.
El gobierno federal puede aprobar equis cantidad de dinero, pero la distribución de esos fondos siempre va a depender del gobierno estatal y local. Es muy importante tener ese tipo de información en cuenta.
Programa de asistencia de renta
El presidente Biden recientemente aprobó una asistencia para ayudar a aquellas familias que han perdido el trabajo, que no han tenido todavía la oportunidad de conseguir empleo y están en ese borde donde no saben exactamente qué hacer, porque necesitan pagar la renta, y si no pagan la renta puede que caigan en un desalojo.
Eso es lo que el Gobierno ahora está tratando de evitar que suceda, porque si llega una ola de todas estas familias que terminan desalojados, hay un potencial riesgo de que el virus se propague aún más.
Con esta información podemos aprovechar esos estímulos económicos que el Gobierno está ofreciendo, tanto como inquilinos, tanto dueños de casa, como propietarios e inversionistas, sea en bienes raíces o en cualquier tipo de negocio. Todo ese tipo de ayudas nos impulsarán a conseguir lo que estamos buscando hacer.
El decreto de “Eviction Moratorium”, importante para las inversiones
El Presidente Joe Biden extendió la moratoria de desalojo hasta el 31 de marzo, esta es una información que los inquilinos deberían saber al igual que los inversionistas inmobiliarios.
Por lo general, entre marzo y abril, incluso, hasta el verano, es la época ideal para empezar a invertir en las propiedades porque se anticipa un bajón en los precios por situaciones de este tipo.
Deben tomar en cuenta que en realidad las personas que están comprando casas son los dueños de hogares, son los homeowners, aquellas personas que están buscando hacer las inversiones para vivir ellos mismos, y allí es donde entra el factor emocional en el que a ellos no les importa cuánto cuesta una casa, porque simplemente quieren comprar esa propiedad para que su familia viva allí.
En el caso de las inversiones inmobiliarias, no se compra con las emociones, sino que simplemente todas esas decisiones están basadas en números. ¿Qué sucede en este caso? Los inversionistas inmobiliarios cuando invierten en una propiedad, adquieren una hipoteca y esa hipoteca es pagada gracias a las rentas que están recibiendo por medio de ese alquiler.
Por ejemplo, en ciertos estados, como en California, hablaron de extender este desalojo hasta junio de 2021. Eso quiero decir que, así tu inquilino no te esté pagando renta, no vas a poder sacar a esta persona, mejor dicho, no es que no los vayas a poder desalojar, sino que vas a tener que comprobar, trabajar con abogados y lidiar con la Corte de que esta persona sí tiene la viabilidad de pagar, pero en realidad no te está pagando, o simplemente la familia no tiene esa capacidad de pagarte la renta, pero eso no quiere decir que a ti no te afecta negativamente, porque estamos hablando de que ahora debes acudir a tus ahorros para pagar la hipoteca.
A lo mejor ya estás llegando al punto de que esos ahorros se están agotando, te estás quedando sin dinero, sin capital, para pagarle al banco a quien le debes la hipoteca y hay una oportunidad o un chance muy grande de que ese tipo de inversionistas puedan caer en un foreclosure o un juicio hipotecario, y ahí es cuando empieza la caída masiva de bienes raíces.
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Estamos hablando que mientras por una parte, de un lado del país, las casas están subiendo de precio debido a los homeowners, por la otra, los precios están cayendo.
Por eso, es importante monitorear constantemente lo que está sucediendo en el mercado para ver qué es lo que anuncia el Gobierno. Habrá otra moratoria, sí o no, y qué significa eso para nosotros como inversionistas.
La Reserva Federal mantendrá los intereses
Esta decisión que asumió la Reserva Federal para este nuevo año de pandemia traerá a los inversionistas en bienes raíces tanto beneficios como desventajas. Entre los beneficios está que para aquellos que están buscando comprar, obviamente pueden meterse de lleno en el mercado y seguir comprando propiedades porque la tasa de interés está relativamente baja, pero a la larga eso puede generar inflación.
Lo que representa la caída del Dow Jones para las inversiones
El Dow Jones cayó alrededor de 630 puntos el pasado mes de enero en medio de las preocupaciones por la distribución de las vacunas y mientras los comerciantes se quedaban cautivados por el frenético comercio de GameStop y todas las acciones en muy corto plazo.
¿Qué significa eso, en general, para las inversiones? Estamos hablando del impacto de los intereses, el impacto del estímulo, todo eso puede afectar el precio de las casas, tanto como que suban, como que bajen.
También estamos observando que a raíz de la subida de los precios de las casas, así como las bajadas, existe el boom en otros estados, generalmente en los estados del sur (Florida, Arizona y Texas), donde las propiedades están subiendo aceleradamente por el simple hecho de que todo el mundo está moviendo su dinero de los estados que anteriormente eran el boom de la economía, Nueva York o California hacia estos estados.
La gente que tiene dinero en esos estados está, una vez más, migrando, distribuyendo todo ese dinero en activos que se encuentran en el norte porque se ha comprobado, que es donde está todo ese movimiento, donde la mayoría de las personas están buscando irse para aprovechar el boom económico de los estados del sur.
Consecuencias de esa migración interna para las inversiones
¿Qué sucede con esta dinámica de que muchas personas están moviendo su dinero, ese dinero que estaba estacionado en ciudades como Nueva York o en estados como en California? Eso está haciendo que exista un número saturado de muchas cosas…
Si eres de las personas que tiene activos o tiene bienes raíces, en California y en ciudades como Nueva York, y ves que ya la cosa no está muy bien, lo que harás es tratar de vender todos tus activos o sacarle un mayor “cash refinancing”, una refinanciación para tener dinero, y así lograr estacionar tu dinero en estados como Florida, Arizona, Texas.
En el contexto actual muchas personas de la noche a la mañana, se están haciendo inversionistas y todas estas personas están teniendo una o dos propiedades de inversión en cualquiera de esos estados del sur. Lo que sucede es que eventualmente va a haber tanto suministro de casas disponibles para la renta, que va a llegar a un punto que no va a haber suficientes inquilinos para rentar todas esas propiedades disponibles.
No hay problema para quienes que lograron comprar esa casa en cash, porque ya no tienes una hipoteca por la cual preocuparte, pero si llegaste a comprar una propiedad en cualquiera de esos estados con un préstamo hipotecario, eventualmente, con el tiempo, si el suministro de casas llega a sobrepasar la cantidad disponible de inquilinos que estén dispuestos a alquilar en esa zona, eso quiero decir que, o van a ver muchas casas sentadas ahí en el mercado, vacías, sin poder rentar, o que eventualmente, empieza la competencia a ver quién ofrece la renta más baja.
Por ejemplo: “Por lo general, la renta al mercado sería de unos $1,400. Llega un landlord y dice, “¿Sabes qué? Lo voy a ofrecer por $1,350”, llega la otra persona y dice, “¿Sabes qué? Yo quiero que la mía se rente rápido y la voy a ofrecer por $1,300”, y luego llega otra persona y lo ofrece por $1,250, así empieza la guerra.
Si bajan las rentas, ¿cómo pago la hipoteca de la propiedad?
Va a llegar a un punto que el precio de las rentas va a bajar tanto que no va a cubrir ese gasto hipotecario que el propietario tiene que hacer.
Sí hipotecas por $1,500 y, de repente, estás dejando la renta de esa propiedad en $1,350, eso quiere decir que tu flujo de caja, el cash flow, están en negativo. Eso quiere decir, que tienes que poner $150 de tu bolsillo todos los meses para poder cumplir con esa hipoteca. Chévere si tienes un trabajo, chévere si tienes la capacidad para poder hacerlo.
¿Pero, qué sucedería, en caso de que llegases a perder tu trabajo?
Ahora tienes que tomar $150 de tus ahorros para cumplir con esa responsabilidad hipotecaria con el banco y rogar que encuentres un trabajo pronto, y que no te dé el virus, ni nada por el estilo, porque si no, estamos entrando en un dilema de que o te toca pedir un “forbearance” para esa hipoteca o pedir algún préstamo de los que está ofreciendo el programa de Biden, comprobar que tienes un negocio, que lo estás manejando como si fuese un negocio legal legítimo y con toda la declaración de impuestos.
Bajo este escenario se puede anticipar una manada de “foreclosure”, una oleada de juicios hipotecarios ante la imposibilidad de cumplir con el pago de las hipotecas.
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Existen muchas propiedades disponibles para la renta que no se pudieron vender, y esas mismas propiedades pueden convertirse en las futuras casas, que están entrando en “foreclosure”, por el simple hecho que ya no se pudieron rentar, ahora va a haber muchísimas casas disponibles en el mercado para la venta, para aquellas personas que estén dispuestas o que cuenten con el capital para poder comprar.
Eso es uno de los aspectos que marca una diferencia muy grande con el 2008 donde la caída de los precios de las casas sucedió debido a los “homeowners”, aquellas personas que estaban comprando con las emociones. Ahora es todo lo contrario, es más que todo en el ámbito comercial, porque hay mucha migración. Ese es uno de los pocos factores que se pueden anticipar.
El valor de las propiedades sube, los impuestos suben
Elon Musk anunció que se mudó recientemente a Texas, en particular al área de Austin, por eso es que los precios de esas áreas están subiendo de una manera masiva. Muchas personas que residen en esas áreas del “boom” inmobiliario no saben qué hacer porque ahora los impuestos de las propiedades están creciendo de una manera tan alta que está impactando ese flujo de caja.
Actualmente existe mucha demanda, ha subido en valor todas esas propiedades alrededor de la zona por la migración de trabajo, por la migración de demanda de las mismas personas, que como están cambiando de trabajo, buscan estos estados para establecerse. El clima también influye, Austin, Texas tiene relativamente un clima agradable en comparación con ciudades como Nueva York, por ejemplo, en donde el frío es bien extremo.
Toda esta migración está causando un cambio, más que todo local. No se puede generalizar. Mientras los precios de las casas están cayendo en California o en Nueva York, en estados como Florida, Arizona o Texas, existe un “boom”, una subida en el mercado de las inversiones.
El nuevo mundo ecológico beneficia las inversiones
El Movimiento “Green” de la agenda de Joe Biden, incrementará la demanda de la plata, como un metal de inversión, como efecto colateral de la medida.
Biden quiere que todo sea “green”, quiere que todo sea eléctrico, quiere que tengamos paneles solares. Eso quiere decir que va a haber mucha demanda en ciertos tipos de metales, entre esas está la demanda en la plata como metal de inversión y como metal de uso comercial también. De ese modo, la plata juega un rol muy importante en el plan económico de Biden para Estados Unidos.
El vehículo con un motor de combustión interno promedio (ICE) usa un estimado de 15 a 28 gramos de plata por vehículo, pero un automóvil electrónico usa entre 25 a 50 gramos de plata. Fabricar un vehículo eléctrico requiere casi el doble de la plata, lo cual quiere decir que va a haber mucha demanda de este metal en el mercado.
En este escenario la plata empieza a incrementar de precio, lo cual lo hace un activo muy deseado para aquellas personas que están buscando invertir su dinero de una manera alternativa, si es que el dinero no les alcanza para involucrarse, por ejemplo, en bienes raíces.
El precio de la plata se encuentra en $25,18 la onza (enero de 2021) cuando ustedes vean el precio de la plata en la primera semana de febrero o luego, puede que esté en ese mismo precio, haya bajado un poquito o haya subido.
Lo que se anticipa es que una vez que Biden anuncie esos cambios que va a hacer con el plan verde, se esperaría ver un cambio en el precio de la plata.
Lo que implica la caída en los intereses
Una de las consecuencias que puede generar la caída de intereses es para las personas que están buscando comprar, estas personas puedan aprovechar el beneficio de lo que es tener una hipoteca con un precio relativamente económico, porque las tasas están muy bajas, pero a la larga eso se puede traducir en una subida de precios y una alta inflación.
Para explicarles mejor cómo funciona, supongamos que estamos en enero y vieron una casa que les gustó mucho en $200,000. Esa casa, si esta tasa de interés continúa siendo baja, la inflación continúa subiendo porque el consumidor, va a querer seguir gastando. Va a gastar porque todo está relativamente barato o se crea la ilusión de que todo está barato.
A medida que van gastando más y más, va creando más demanda. Cuando se va creando más demanda, esa misma casa que ustedes vieron en $200,000 puede que en julio llegue a los $300,000. Ese es el concepto de inflación. Todo creado gracias al dinero barato.
¿Qué puedes hacer como inversionista para proteger tus activos?
La mejor recomendación que podemos darte en Novarise es no dejar el dinero en el banco porque de esa forma pierdes dinero.
Las tasas de interés son patéticas. Están muy bajas y con la inflación que está a punto de venir, con la subida del costo de la vida, con la subida de los precios, el dinero que estamos dejando en el banco más bien está perdiendo valor, porque la inflación puede estar subiendo un tres, cuatro, cinco o 6%, mientras que los intereses se mantienen muy por debajo de eso.
El dinero que estarías ganando en el banco a 0.03% de interés, no te ayudará a proteger todo ese capital por el cual has trabajado muy duro, en contra de la inflación.
La recomendación es tomar ese dinero e invertirlo en bienes raíces en zonas donde aún se pueda, en zonas donde las propiedades no están a precios extremadamente altos. Las inversiones pueden salvarte en el futuro.
Si eso no es posible, hay muchos métodos de inversión alternativa a los bienes raíces, entre ellos están los REITs (Real Estate Investment Trust) e invertir en inmuebles por medio de Fundrise, también pueden invertir en metales preciosos como la plata, o simplemente invertir en la bolsa de valores.
Invertir en una plataforma como Fundrise les permite empezar a invertir en el mercado inmobiliario con tan solo $25 desde la comodidad de la casa.
Obviamente, si van a invertir en cualquiera de estos ámbitos, sea en REITs, sea en el Fundrise, sea en metales preciosos como la plata o inclusive en la bolsa de valores, lo más importante de todo es que tienen que hacer las inversiones con criterio financiero y conocimiento del tema. Tienen que educarse, porque no pueden simplemente tomar su dinero e invertirlo con los ojos cerrados, no, tienen que hacer su estudio de mercado, tienen que entender de lo que se trata la compañía, deben monitorear y siempre estar encima del mercado para ver lo que está sucediendo.
Una vez que llegue ese momento ideal para ustedes invertir, agarren esa inversión, que originalmente han hecho, sea en la bolsa de valores, sea en la plata o sea en Fundrise, simplemente venden esas inversiones, toman el capital líquido, y lo trasladan al mercado inmobiliario.
