La crisis hipotecaria no es algo que sucede de la noche a la mañana. Una crisis es el resultado de varios eventos. Es causa y efecto. Con el tiempo, todo se fusiona hasta crear una situación más grande y caótica que, eventualmente, explota. Una vez ocurre esto, inicia la crisis.
Cuando reconoces que estás en crisis, normalmente, es un poco tarde para tomar acción. Sin embargo, expondremos una cantidad de recursos que te pueden ayudar a analizar la situación actual y entender qué está sucediendo en nuestro entorno para poder manejarlo.
Para esto, se comparará la crisis hipotecaria y financiera de 2008 con la de 2020. Evaluar similitudes, diferencias y acciones a tomar para protegernos.
Crisis hipotecaria y financiera del 2008
Todo empezó en 1977, mucho antes de lo que todos imaginaban. Ese año se aprobó un acta llamada el Community Reinvestment Act para proveer oportunidades para las familias que tienen bajos ingresos, aspirando a ser propietarios inmobiliarios.
El objetivo final de esto era ofrecer más préstamos en el mercado inmobiliario y, a su vez, para aflojar un poco las reglas.
Antes de 1977, las reglas eran sumamente estrictas en cuestiones de préstamos. Esto es justamente lo que está experimentando Latinoamérica en la actualidad. Es decir, para que te aprueben una hipoteca necesitas una inmensidad de papeles que son extremadamente difíciles de obtener.
En aquella época, las pérdidas causadas por préstamos hipotecarios eran muy bajas en Estados Unidos, debido a los altos estándares para calificar a la gente. A partir de 1977, todo empezó a cambiar progresivamente. Inclusive, hasta 1991 se percibía un volumen muy bajo de hipotecas aprobadas en el mercado; pero, para ese entonces, el sector bancario se estaba poniendo muy creativo.
Creatividad en términos bancarios. Las entidades correspondientes empezaron a eliminar más y más límites para que las personas pudieran acceder al mercado de bienes raíces. Desde 1992, el concepto de skin in the game fue eliminado poco a poco. Skin in the game hace referencia a la cantidad colocada como down payment.
Se le llama de esta forma porque es como “tener un pie dentro del juego”, por así decirlo. Si hay algo que está en juego, serás más cuidadoso y responsable financieramente. No es lo mismo haber acumulado 5% del down payment y pagar una hipoteca, que acumular 20% de tus ahorros, pues pasaste mucho tiempo, esfuerzo y trabajo para poder llegar a esto. Cuando inviertes ese porcentaje, se te hace más difícil darle la espalda a la casa y “tirar la toalla”.
En 1994, Fannie Mae lanzó su primera hipoteca con un down payment de apenas 3%. Fannie Mae es lo que se le llama en Estados Unidos como Federal National Mortgage Association. Se encarga de crear oportunidades en el mercado secundario para la compra y venta de hipotecas. Esto conlleva a la disponibilidad de fondos líquidos en el mercado para que los bancos puedan continuar prestando a personas como tú que buscan invertir en propiedades o comprar su primera casa.
Posteriormente, en 2001 sucedió algo particularmente interesante: La burbuja del Dot Com explotó. Durante esta época surgieron muchos negocios en línea y ese era el boom.
Todo el mundo iba a la universidad aplicando para informática y anhelando entrar al mercado digital. Sin embargo, todo era excesivamente rápido; y, como se dice coloquialmente, “todo lo que sube tiene que bajar. El auge de estos negocios en línea fue significativa pero también se registró una caída en la que muchos proyectos de esta categoría dejaron de existir. No obstante, las que sobrevivieron se convirtieron en empresas muy fuertes. Amazon es el gran ejemplo de esto.
Debido a estos antecedentes, la burbuja explotó en 2002. La reserva federal tuvo que tomar acción y bajó las tasas de intereses a lo que era considerado en ese momento. Es importante que sepas que la reserva federal tiene dos metas o Dual Mandate: Asegurarse de que los empleos estén fluyendo de forma correcta y que todas las personas que viven en el país tengan acceso al trabajo; en segundo lugar, deben garantizar que las tasas de intereses estén reguladas efectivamente, de manera que todo tenga un balance y no exista una inflación o deflación excesiva. Esto fue lo que sucedió en 2002.
En 2003, el mercado rompió récords de hipotecas originadas. Todo el mundo quería comprar e invertir porque quería sacar provecho de las bajas tasas de intereses. Así comenzó una nueva burbuja poco a poco.
Dos años después, las tasas de intereses y los precios de las inmobiliarias empezaron a subir increíblemente.
Luego, en 2008, todo se desató. Esto fue el Black Swan, que es muy parecido a la Ley de Murphy. Todo sucedía al mismo tiempo: Fue la caída de Wall Street, la caída de los bancos, hubo crisis hipotecaria, la caída de la infraestructura estadounidense. Todo estaba revuelto.
Esto no solo ocurría en Estados Unidos, sino en todo el mundo. General Motors decidió irse de Detroit, dejando a la ciudad en estado depresivo. Ocurrió una crisis en Grecia, en la que la población perdió masivamente su trabajo, etc.
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Es importante entender que la pérdida de trabajo durante este año estaba relacionado, exclusivamente, al mercado financiero. Compañías como Lehman Brothers dejaron de existir.
Otro sector altamente afectado fue el de las construcciones, porque en aquel momento había muchos proyectos arquitectónicos propios, porque el precio de las propiedades estaba aumentando y buscaban hacer flipping. De igual manera, había muchos inversionistas construyendo centros comerciales, galpones, y muchos otros edificios.
En ese sentido, ocurrió el conocido efecto dominó. Una vez esas industrias empezaron a ser impactadas de forma negativa, su alrededor también sale salpicado. En este caso, el sector del retail -el sector de las ventas al por menor-. Los centros comerciales, las tiendas de ropa y en general recibieron un golpe duro.
Si observas bien el recuento, esto tomó 31 años en darse.
En bienes raíces, todo tarda en darse. Todo sube, o baja, más lento. No es como la bolsa de valores, que ocurre al minuto, por ejemplo.
La crisis hipotecaria y financiera del 2020
Todo inició en noviembre de 2019, tras la pandemia por coronavirus.
Durante este mes se registró el primer caso oficial de COVID-19. Sin embargo, el mundo comenzó a saber de esto un mes después.
En enero de 2020, se registró el primer caso en Italia y Estados Unidos. Para febrero del mismo año, Donald Trump aprobó un acta de asistencia pública de $1.25 billones para preparar al país para lo que estaba a punto de venir con la pandemia. En marzo, todo se desató. Se empezaron a sentir los verdaderos cambios de la noche a la mañana.
La Reserva Federal bajó las tasas de intereses al récord, ya, más bajo de la historia. Esto era un nuevo récord, básicamente. La bolsa de valores empezó a caer varios días seguidos. El país se declaró en estado de emergencia y se aprobó el acta CARES Act, con la que el Gobierno facilita estímulos económicos para la población (personas de clase baja y media y negocios pequeños).
Si los negocios pequeños dejaran de existir, probablemente, más de la mitad de Estados Unidos se quedaría sin trabajo.
En esta oportunidad, los tipos de trabajo que se perderían son los que requieren interacción física, uno a uno. Es el caso de la hotelería y turismo, porque todos los viajes fueron cancelados. Así como hubo países que cerraron sus fronteras, buscando prevenir el aumento de contagios.
Asimismo, el entretenimiento también se paralizó casi de golpe. Los teatros cerraron, porque trabajan en espacios reducidos. Los restaurantes y bares también tuvieron que despedirse por un tiempo.
En abril, muchos esperaban el estímulo económico de $1.200 o, por el contrario, el cheque de desempleo de $600.
En el caso de los propietarios de negocios, estos esperaban los préstamos del EIDL o del PPP.
Veamos en retrospectiva desde octubre de 2019. Allí, el mercado de Estados Unidos agregó 185.000 trabajos al mercado; en noviembre, la cantidad pasó a 261.000. Es decir, se ve una expansión.En diciembre, hubo una recaída hasta los 147.000 trabajos. En enero de 2020, hay 214.000 trabajos agregados al mercado. La cosa empieza a mejorar un poco. En febrero, la cantidad incrementó a 275.000. No obstante, en marzo este número se desintegró considerablemente.
Esta situación fue causada por un factor externo que tomó seis meses en desequilibrar a un país y al mundo entero.
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Ahora, lo que sí venía preparándose desde hace ya más tiempo eran los préstamos estudiantiles.
Las personas que ya se habían graduado se las estaban viendo muy duras porque, a pesar de tener trabajo, las cuotas de los pagos estudiantiles eran extremadamente altas y, evidentemente, los intereses se fueron acumulando con el paso del tiempo. Esto hace que la deuda sea aún más grande.
Esta era la burbuja que, en realidad, estaba a punto de explotar; pero la explosión fue pausada temporalmente debido a la aprobación del CARES Act. Ahora, los estudiantes o egresados universitarios no van a tener que preocuparse por pagar la deuda hasta nuevo aviso.
Hay que tomar en cuenta que en 2020 hay un inventario muy bajo de propiedades, en comparación con 2008, porque las personas que son dueños de hogar no quieren poner sus propiedades en el mercado y que cualquier inquilino contamine ese espacio. Asimismo, aquellas personas que están haciendo flipper tuvieron que pausarlo todo, porque es algo demandado por el Gobierno.
Actualmente, las autoridades están tratando de eliminar esa necesidad de estar en contacto unos con otros y, por ende, el sector de la construcción se vio afectado. En otras palabras, no hay muchas casas entrando al mercado de la venta, una de las razones de la crisis hipotecaria.
Analizando todo esto, lo que ocurrió en 2008 es todo lo contrario a lo que pasó en 2020. En vez de tener un efecto Black Swan, se registró un solo evento que fue la pandemia. Ella sola causó destrucción e interrumpió todo mundialmente.
El Gobierno entendió esto y empezó a hacer las cosas de forma distinta, pues la lección estaba aprendida.
En vez de ir a rescatar la banca, decidió rescatar a la población, al Main Street. El transporte no puede parar, las fábricas tampoco, los hospitales menos, se quiere estar activo y produciendo a una velocidad récord y esto es lo que hace que la economía siga funcionando y evite el colapso.
La crisis hipotecaria radica en…
El problema ahora está en el Mortgage Forbearance y los mandatos locales y estatales.
Es una opción que da el CARES Act o el Gobierno para que la gente reduzca el pago hipotecario, o lo pausen; pero nada de esto ayuda porque, al menos que el Estado te rescate, todos los bancos y la gente van a fallar. Esto se debe a que la mayoría de las entidades bancarias que están ofreciendo el programa de Mortgage Forbearance buscan que el monto pausado sea devuelto una vez esto termine.
Esto no funciona porque esa persona que pide el Mortgage Forbearance la pide por una razón y es porque no cuenta con los fondos para seguir respondiendo a sus responsabilidades mensuales del pago de la hipoteca. Si el pago pudiese realizarse progresivamente, en varias partes, quizás sería diferente. Sin embargo, parece que eso no es así, pues hay que pagar todo de una vez.
Todos salen perdiendo y es cuando se genera la crisis hipotecaria. Tanto los propietarios como los inquilinos. Si el banco toma la casa, el dueño no tiene que rentar ni el inquilino dónde vivir.
Al ver todo desde un punto de vista mayor, esto quiere decir que la propiedad entraría en foreclosure y que hay una probabilidad muy alta de que las casas empiecen a bajar de precio. La excepción sería que el Gobierno decida tomar acción una vez más para rescatar el mercado inmobiliario.
Para ti que eres inversionista, tienes que empezar a buscar desde ya y tomar acción inmediatamente. La respuesta es sencilla: Los bancos dejarán de prestar dinero porque ya están aceptando malas deudas de por sí. Es decir, están dando préstamos a través de la SBA o Small Business Administration y son préstamos que requieren de colateral y no aseguran nada en lo personal. Además, los bancos están ofreciendo préstamos de los que obtienen únicamente la ganancia del 1%.
La segunda conclusión es que si eres inversionista y necesitas de la ayuda de los bancos, tienes que invertir ya. Nada de avaricia ni de esperar a que sea más económico. Si te esperas a seis o 12 meses, no terminarás comprando nada porque los bancos no te darán el dinero.
En cambio, si tienes la oportunidad de pagar una hipoteca y trabajar con un banco para que te ayude a financiar esa casa, este es el momento adecuado, ya que los bancos están cerrando las puertas a peticiones hipotecarias. ¡No seas avaro! Si tienes los fondos, go for it.
Si eres de los inversionistas que no necesitan fondos para invertir, porque tienes cash suficiente para comprar, es el mejor momento para invertir en propiedades económicas o remates.
Si eres de esos que, de todas maneras, todavía quiere esperar porque buscas comprar las casas baratas, eso quiere decir que tienes que actuar enseguida para conseguir aquellos fondos líquidos y tienes en promedio entre seis a doce meses para moverte para conseguir esos fondos desde ya.
Las inversiones no es algo que te tienes que tomar a la ligera. Tienes que planear bien. No es el simple hecho de comprar una casa y ya o tener acceso a fondos. Es mucho más que eso.
Para invertir en estos tiempos de crisis hipotecaria, necesitas poner dinero en un mercado inmobiliario estratégicamente. Tú no puedes comprar casas en cualquier lado. Tienes que hacerlo de una manera estratégica.
Uno, te proteges invirtiendo en mercados estratégicos. Dos, todavía tienes que buscar otra manera de protegerte porque, una vez más, estamos en tiempos de crisis y para hacerlo tienes que diversificar fuera de los bienes raíces.
No solamente comprar en mercados estratégicos en remates, sino también expandir tu portafolio en otras inversiones. Eso quiere decir invertir en oro, plata o, si es posible, en criptomonedas, solo si estás familiarizado con el tema.
