Muchas personas consideran que, cuando de comprar una casa se trata, el inversionista inteligente utiliza la menor cantidad posible de su propio dinero, pero, qué pasa si eres de esas personas que tienen un buen dinero ahorrado, y prefieres simplemente comprar una casa en efectivo, o cash, como se le conoce en Estados Unidos.
Si ese es el dilema que estás teniendo, y no sabes qué hacer, déjame decirte que llegaste al lugar correcto para conocer las ventajas y desventajas de comprar casa en efectivo, o si es mejor comprar una casa con un crédito.
Además de eso, hablaremos sobre diversas estrategias financieras que puedas implementar para realizar la compra de tus inmuebles a modo de inversión.
Primero que nada: ¿Qué quiere decir Other People’s Money? (OPM)
En Estados Unidos existe un término muy utilizado llamado OPM, pero, ¿qué significa OPM? Esto hace referencia al concepto de Other People’s Money, lo que se traduce como “el dinero de otros”, o de otras personas.
La mayoría de nosotros, cuando estamos empezando en el mundo de las inversiones, no tenemos mucho capital. Algunos pueden comprar uno o dos inmuebles, pero hay quienes generalmente no tiene suficiente capital, ni siquiera para comprar uno. El concepto de OPM, es muy utilizado y tiene que ver con el uso de créditos para comprar casas. En este caso, es muy importante desarrollar, o mantener un buen historial crediticio, el cual te va a abrir muchas puertas para invertir.
¿Cómo funciona el concepto de Other People’s Money?
Supongamos que quieres comprar una casa valorada en $100,000; bajo el concepto de Other People’s Money, tú tendrías que poner desde 0% a 25% de tu dinero para comprar esa vivienda. Estos porcentajes varían dependiendo del tipo de hipoteca para comprar casa, o del tipo de banco, y quieren decir que tendrías que poner entre $0 y $25,000.
Pero, ¿qué pasa con el resto del dinero para comprar la casa? Simplemente, suponiendo que compraste con financiamiento del 75%, es decir, que pagaste $25,000, el restante proviene de Other People’s Money.
Entonces, en líneas generales, el concepto OPM quiere decir que el dinero que no posees, ya sea el dinero del banco o de las cuentas de ahorro de otras personas, va a caer a tus manos para que puedas utilizar ese capital, y expandir tu portafolio inmobiliario.
Ventajas y desventajas de comprar una casa en cash o efectivo
Si estás pensando en comprar una casa, seguramente te preguntas qué beneficios te traería pagar en efectivo. Uno de los más importantes, es que puedes cerrar rápido el trato de compraventa. No tienes que lidiar con los bancos y sus requisitos extensos, tampoco necesitas hacer un avalúo ni una tasación, y no tienes que preocuparte por un historial crediticio.
Si decides comprar una casa en efectivo, seguramente el periodo de cierre te tome entre una o dos semanas como máximo. Dicho esto, entonces, algunas ventajas son:
- No necesitas solicitar un crédito.
- No te preocupas por la aprobación de los bancos.
- Todo el proceso transcurre más rápido.
- Tu oferta es más atractiva para los vendedores.
Este último punto es muy importante, ya que, por el hecho de pagar casa en efectivo, tu oferta se posicionará entre las más atractivas. Pongamos el siguiente ejemplo tomando como base una casa de $200,000.
Asumiendo que una vivienda cueste $200,000 y tienes todo el capital, tu oferta va a ser la primera en ser aceptada, ya que los propietarios saben que las personas que deciden pagar una casa en efectivo son los que tienen la facilidad de cerrar el trato más rápido, y ninguno querrá esperar dos, tres, cuatro, cinco, o hasta seis meses con un comprador con crédito.
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Otro beneficio de comprar una propiedad en efectivo, es que no le debes dinero a nadie. Lo único de lo que tienes que preocuparte es del factor colecta-renta cuando decidas rentar esa propiedad, y de pagarle al administrador de propiedades, o de las utilidades que te corresponde pagar como propietario.
Hablemos ahora de una desventaja de comprar casa en efectivo: las pocas opciones. Si bien es cierto que, al tener un poder adquisitivo más alto puedes pagar por una propiedad entera, esto te deja con menos opciones para hacer tus inversiones.
¿Qué pasa cuando decides comprar una propiedad al contado? Simplemente, tienes la opción de comprar esa única propiedad, y nada más. Esto quiere decir que tienes un alto poder adquisitivo, porque siempre vas a tener la posibilidad de escoger, pero igualmente tienes menos opciones para invertir, porque simplemente estarás destinando tu dinero a una sola propiedad.
Otra desventaja de comprar casa al contado, es que tus inversiones crecen mucho más lento, ya que tu poder adquisitivo disminuye al tener que pagar por el alto precio total de una propiedad. Esto quiere decir que, para volver a comprar una segunda o tercera propiedad, vas a tener que ahorrar durante muchos años para comprar de contado, a menos que ganes mucho dinero.
Ventajas y desventajas de comprar una casa a crédito
Lo primero que debes saber si deseas invertir en inmuebles a crédito bajo el concepto de Other People’s Money, es que ejecutar el cierre se va a tardar un poco, por lo menos 30 días o más. Además, dependiendo de situaciones extraordinarias, como la pandemia, puede tardar más. El promedio que le está tomando a los bancos cerrar una hipoteca es de 90 días. Por supuesto, siempre depende del mercado.
Otro punto importante, aunque obvio, es que necesitas un crédito y por lo tanto, el historial crediticio entra en el juego del concepto Other People’s Money.
Cuando quieres comprar casa con crédito hipotecario, tienes menos poder adquisitivo y tu propuesta de compra resulta menos atractiva. Digamos que de 10 ofertas que tenga el vendedor, seguramente tengas varias por delante, ya que mientras tú ofreces $200,000, otro comprador puede ofrecer $205,000. Lo que cambia en este sentido, es quién ofrece más dinero.
Si tu banco te aprobó $200.000 exactos para comprar una casa, pero otra persona ofrece $205,000, también con una hipoteca, el vendedor se irá por la oferta más alta, ya que su único incentivo es monetario, y el tiempo de espera pasa a segundo plano.
¿Qué pasa si decides comprar bajo la modalidad Other People’s Money? Lo primero es que, aunque igualmente tengas menos poder adquisitivo, tus opciones se multiplican. Supongamos que ves algunas casas de $200,000, y de cada una te exigen 20% ($40.000). Si sacas $40,000 de estos $200,000 eso quiere decir que te da para comprar un total de cinco casas.
Entonces, tienes menos poder adquisitivo porque tienes que estar compitiendo con otras personas, sin embargo, si utilizas tu dinero estratégicamente, te da para invertir un poco por aquí, otro poco para otra casa, un poquito para una más, y así terminas con un portafolio de inversiones más grande.
Entonces, como ventajas claras al usar un crédito para comprar una casa, tenemos:
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- Tu crecimiento puede ser mucho más rápido.
- Tienes la oportunidad de mejorar tu historial crediticio.
- Tu flujo de efectivo puede ser más alto.
- Gastas menos de tu capital inicial.
- Puedes diversificar tus inversiones.
La expansión del portafolio de propiedades
Un punto muy importante para las personas que realizan inversiones, es el portafolio. Tener varias inversiones, a diferencia de poseer sólo una, tiene sus desventajas. Si bien es cierto que tu flujo de caja será mayor, y tendrás más ganancias luego, por haber decidido distribuir ese dinero en varias propiedades terminas debiéndole más dinero al banco porque estás utilizando el dinero de otras personas.
Aunque técnicamente esta hipoteca la está pagando tu inquilino por medio de la renta, tienes que cumplir con los gastos operativos y también debes pagar los gastos hipotecarios, lo que quiere decir que a fin de mes te sobra menos dinero. Entonces, al utilizar OPM las ganancias netas disminuyen, y estas son ese tipo de cosas que debes considerar al preguntarte si comprar casa con un crédito.
Todo depende de tu intención como comprador
Lo que debe quedar claro hasta este punto, es que no se trata de que una opción sea mejor que la otra, sino que todo depende de lo que estás buscando, es decir, de si deseas expandir tu portafolio de una manera acelerada, o si simplemente no te importa esperar años para poder comprarte una propiedad.
Generalmente las personas que prefieren comprar casa en cash no están buscando expansiones, sino que más bien quieren un lugar donde estacionar su dinero y obtener una sola fuente de ingresos, por ejemplo, las personas jubiladas que simplemente desean vivir cómodamente.
Por otro lado, tenemos a las personas que buscan la expansión por medio de other people’s money, para generar ingresos a largo plazo. Pero, ¿por qué a largo plazo? Porque como tienes una hipoteca, las ganancias son muy mínimas. Por eso, cuando estás expandiéndote a este nivel no puedes renunciar a tu trabajo, ese es uno de los tantos errores letales que debes evitar al invertir en bienes raíces.
Cuando tienes una hipoteca debes dinero, y si renuncias a tu trabajo disminuyes tus ingresos, tu capital y tu patrimonio. Por otra parte, tenemos con un mejor panorama a las personas que invierten todo en comprar una casa en efectivo, ya que no deben nada.
Dicho esto, podemos decir que un factor importante, al momento de invertir, es pensar en tus necesidades. Si eres una persona promedio que no gasta mucho, y que lo único que busca es estar cómoda y tener lo necesario de la cesta básica, comprar una propiedad a contado funcionará para ti. Ninguna opción es mejor que otra, todo depende de con cuál te sientas más cómodo.
La tercera estrategia de inversión
Como has visto hasta ahora, cuando se trata de comprar una casa, tenemos la opción de invertir con cash, podemos utilizar el OPM con un crédito, y tenemos una tercera estrategia que es un híbrido de las dos.
Para quienes me siguen desde hace algún tiempo, seguramente saben que logré la expansión comprando 17 propiedades. La manera en la que lo hice, fue comprando una propiedad en efectivo, y luego sacando una hipoteca llamada cash out refinancing.
Para aquellos que no saben lo que es un cash out refinancing, o jamás han escuchado el concepto, no se preocupen, hay dos episodios que hemos creado en el pasado, en los cuales discutimos ampliamente sobre qué es el cash out refi.
Para resumir un poco mi estrategia, compré la propiedad a contado, todo cash, y luego se hizo un cash out refinancing. Asumiendo que la casa costó unos $200,000, pongamos el ejemplo de que el banco me dio el 80% en financiamiento, lo que es igual a $160,000 en efectivo.
Entonces, tomé este dinero y apliqué el concepto de OPM, lo que quiere decir que designé los $160,000 como capital, y lo distribuí en varias casas; $20,000 por acá, otros $20,000 por allá, $20,000 más, por otro lado, y así sucesivamente hasta que llegué a acumular los $160,000.
De esa forma, logré expandir mi portafolio de manera rápida y eficiente, utilizando el concepto de other people’s money, también comprando en efectivo, e implementando un híbrido de los dos.
¿Comprar casa en efectivo o comprar casa a crédito?
Lo bonito de los bienes raíces es que no existe una sola manera de hacer las cosas, sino que lo importante es informarte sobre las estrategias disponibles y aplicar el concepto que más te conviene a ti.
Todos venimos de mundos diferentes, todos tenemos una capacidad diferente de ahorrar, algunos somos responsables de una familia incluyendo a nuestros padres, mientras que otros no tienen niños y pueden ahorrar un poco más. Una vez más, lo importante es educarse en este tema, tal y como lo estás haciendo ahora, para así escoger la versión que mejor se adapte a tu realidad.
Como bien sabes, me encanta leer sus comentarios sobre los temas que discutimos. Quisiera saber cuál es la estrategia que consideras más apropiada de acuerdo a tu realidad, e igualmente puedes hacerme saber tus dudas para seguir aprendiendo juntos.
